4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，拉開了我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)公募REITs市場的帷幕。中國REITs論壇邀請了深度參與此次試點(diǎn)設(shè)計的發(fā)改委三位同仁，解讀本次試點(diǎn)通知以及后續(xù)工作的導(dǎo)航方向。
近日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)通知，明確開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。這是我國首次在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域探索推出標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型REITs產(chǎn)品，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式起步，是用改革辦法創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的一次積極的、有益的實(shí)踐。
經(jīng)過長期投資建設(shè)，我國已在交通能源、生態(tài)環(huán)保、農(nóng)林水利、教育衛(wèi)生、城市建設(shè)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁提供了有力支撐。隨著經(jīng)濟(jì)社會由高增長向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，今后相當(dāng)長一段時期，基礎(chǔ)設(shè)施仍有較大投資需求，既包括鐵路、公路、機(jī)場、能源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、污染治理、社會民生等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，也包括5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。鑒于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目前期工作相對復(fù)雜，盈利模式和融資方式創(chuàng)新不夠，難以吸引社會資本參與；加之基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨融資瓶頸制約。
當(dāng)前，在基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)領(lǐng)域開展REITs試點(diǎn)，通過市場化方式廣泛吸引各類社會資金參與，可借助資本市場公開、透明機(jī)制，突破融資瓶頸，是去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具。
? 一是有利于盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)。運(yùn)用基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)收回的資金，可以用于新的補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，形成新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前，地方政府以及主要從事基礎(chǔ)設(shè)施投資的國有企業(yè)可用于投資的財力進(jìn)一步受到制約，基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)、直接彌補(bǔ)投資資金不足，在當(dāng)前形勢下其意義和作用更加凸顯。
? 二是有利于提升企業(yè)再投資能力。基礎(chǔ)設(shè)施REITs為投資于基礎(chǔ)設(shè)施的企業(yè)提供了規(guī)范化的退出渠道，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，降低資產(chǎn)負(fù)債率、騰出融資空間，為新項(xiàng)目投資順利籌集資金。
? 三是吸引包括民間投資在內(nèi)的各類社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs參與存量項(xiàng)目，不需要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的前期工作，降低了參與難度；并且，基礎(chǔ)設(shè)施REITs采用公募方式公開發(fā)行，屬于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，流動性高、收益比較穩(wěn)定，有利于吸引包括保險、社保以及理財?shù)雀黝愘Y金參與。
? 四是有利于推動基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)化運(yùn)營。基礎(chǔ)設(shè)施REITs公開上市后，既能由原始權(quán)益人運(yùn)營，也可聘請專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)；REITs基金作為市場化投資人，有動力推動項(xiàng)目創(chuàng)新商業(yè)模式、提升運(yùn)營效率，提高項(xiàng)目收益和資產(chǎn)價值。另外，公開上市后信息更加透明，有利于倒逼企業(yè)建立精細(xì)化、市場化管理機(jī)制。
同時，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為重要的權(quán)益型工具，有利于提高直接融資比重，降低債務(wù)風(fēng)險。
兩部門印發(fā)的通知明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)在重點(diǎn)領(lǐng)域以個案方式開展。試點(diǎn)期間要把握好“三個聚焦、三個堅(jiān)持、兩個強(qiáng)化”。
聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。試點(diǎn)期間嚴(yán)格聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，既包括倉儲物流、交通、污染治理、市政工程等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，也包括信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于此次試點(diǎn)范圍。
聚焦重點(diǎn)區(qū)域。積極支持京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、雄安新區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。
聚焦資產(chǎn)質(zhì)量。底層資產(chǎn)應(yīng)已完成竣工驗(yàn)收，各項(xiàng)前期工作手續(xù)完備；原始權(quán)益人或其所屬項(xiàng)目公司合法持有底層資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利，權(quán)屬清晰；運(yùn)營模式成熟，有持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流。
堅(jiān)持良性投資循環(huán)。運(yùn)用REITs盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)回收的資金，鼓勵用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)支持補(bǔ)短板項(xiàng)目。
堅(jiān)持權(quán)益型結(jié)構(gòu)。底層資產(chǎn)真實(shí)出售、通過REITs實(shí)現(xiàn)權(quán)益份額公開上市交易，實(shí)現(xiàn)降杠桿、防范債務(wù)風(fēng)險目的。
堅(jiān)持公開發(fā)行。除了吸引更廣泛的投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外，通過公開上市，可在資本市場中形成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目定價機(jī)制，準(zhǔn)確反映基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目價值。
兩個強(qiáng)化是：
強(qiáng)化專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)培育。培育一批專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施管理運(yùn)營機(jī)構(gòu)，通過創(chuàng)新商業(yè)模式、提高運(yùn)營效率、降低成本等方式，提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收益。
強(qiáng)化投資風(fēng)險管理。REITs作為中等收益、中等風(fēng)險的金融工具，REITs的風(fēng)險和收益匹配特征不同于股票、債券，應(yīng)專門制定監(jiān)管規(guī)則，加強(qiáng)風(fēng)險管理。
國家發(fā)改委投資司、國家發(fā)改委投資所
本文作者：王翔、王國慶、李澤正
