一、基礎設施公募REITs試點正式啟動，公募REITs制度框架搭建
證監(jiān)會、發(fā)改委于2020年4月30日聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（簡稱《通知》），明確基礎設施公募REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。隨后證監(jiān)會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》公開征求意見，標志著境內(nèi)基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
中國早期的類REITs產(chǎn)品起源于2014年，主要是以私募形式發(fā)行的資產(chǎn)支持專項計劃，基礎資產(chǎn)集中于購物中心和寫字樓。截至2020年4月末，中國以私募形式發(fā)行類REITs產(chǎn)品共計有63只，發(fā)行總額1199.15億元，當前余額948.65億元。在募集方式上，中國的類REITs產(chǎn)品多為私募發(fā)行，而成熟市場的REITs以公募為主；在資產(chǎn)權屬類別上中國類REITs產(chǎn)品多為債權類，而成熟市場的REITs以權益類為主。2015年9月“鵬華前海萬科REITs”在深交所上市，是中國首支公募REITs基金。
中國基礎設施公募REITs采用“公募+ABS”的模式，搭建了中國公募REITs的制度框架。《通知》和《征求意見稿》詳述了基礎設施公募REITs的試點方案，指出中國基礎設施公募REITs遵循在證券交易所公開發(fā)行交易，以權益為導向的原則，標志著中國REITs市場正式搭建起了成熟的公募REITs制度框架。在具體的產(chǎn)品模式方面，基礎設施公募REITs采用“公募+ABS”的模式，即是由具有公募基金管理資格的證券公司或基金公司公開發(fā)售基金份額募集資金購買同一實際控制人所屬的管理人設立發(fā)行的基礎設施資產(chǎn)支持證券。在此種模式下，公募基金處于主導地位承擔基礎設施項目的運營管理責任。
二、基礎設施公募REITs意在開辟基礎設施新融資渠道，盤活存量資產(chǎn)
根據(jù)《通知》對投資范圍的界定，基礎設施公募REITs以經(jīng)營性的基礎設施資產(chǎn)作為標的資產(chǎn)，聚焦重點領域、重點行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。重點領域方面，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)開展試點。重點行業(yè)方面，優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。對于優(yōu)質(zhì)項目的界定，要求項目權屬清晰、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流并且發(fā)起人（原始權益人）和運營企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健且具備項目管理運營能力。
受新冠疫情爆發(fā)的影響，全球經(jīng)濟衰退風險陡升，中國經(jīng)濟下行壓力顯著增大。2020年1季度實際GDP同比降6.8%，創(chuàng)歷史最大跌幅。基建投資發(fā)力是穩(wěn)投資、穩(wěn)增長以實現(xiàn)逆周期調(diào)節(jié)的重要手段。今年3月召開的中央政治局會議指出要“積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造，加強傳統(tǒng)基礎設施和新型基礎設施投資”，在此時推出基礎設施公募REITs正是順應這一政策取向。
基礎設施公募REITs在可開辟基礎設施領域融資新渠道，盤活存量資產(chǎn)，豐富資本市場投資品，從而起到促進資本市場建設和經(jīng)濟發(fā)展的作用。一方面，基礎設施公募REITs作為一種融資工具，能夠拓寬基礎設施建設領域的融資渠道，在不增加地方政府杠桿率的情況下為基建項目提供長期資金。另一方面，當前基礎設施領域積累了大量的存量資產(chǎn)，將存量基建資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs能夠?qū)崿F(xiàn)存量資產(chǎn)的提前變現(xiàn)，起到盤活存量資產(chǎn)和提高資金使用效率的作用。此外，當前全球貨幣寬松的格局導致無風險收益率快速下行，資本市場資產(chǎn)荒出現(xiàn)，基礎設施公募REITs具備項目資質(zhì)優(yōu)良、投資門檻低、流動性好的優(yōu)勢，為投資者開辟了新的資產(chǎn)配置方向。
三、公募REITs現(xiàn)階段仍以試點為主，擴容仍存在一定障礙
基礎設施公募REITs的推出，標志著中國公募REITs市場正式起航，但現(xiàn)階段公募REITs還僅聚焦于基礎設施領域、交易所市場先行，全面擴容仍面臨一定的障礙。
一是缺乏配套的稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠是國外REITs市場得以快速發(fā)展的核心驅(qū)動力。以美國為例，在REITs的轉讓環(huán)節(jié)不動產(chǎn)持有超過10年享受稅收優(yōu)惠，REITs收入向股東分紅免征所得稅。中國現(xiàn)行的稅法下REITs涉及多種稅收，如不動產(chǎn)轉讓層面的土地增值稅、契稅和原始權益人所得稅，項目運營層面的企業(yè)所得稅，存在重復征稅的問題。中國尚無與REITs相配套的稅收優(yōu)惠政策，此前發(fā)行的類REITs多采用雙SPV結構以實現(xiàn)破產(chǎn)隔離和避稅的目的，使得交易結構較為復雜。公募REITs若不推出相應的稅收優(yōu)惠政策，則仍將存在交易結構過為復雜或稅收過重拖累項目收益的問題。
二是公募基金項目管理能力面臨挑戰(zhàn)。在現(xiàn)行的基礎設施公募REITs產(chǎn)品交易模式下，公募REITs應取得基礎設施項目完全所有權或特許經(jīng)營權并積極運營管理基礎設施項目，為此要“設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，配備不少于3名具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經(jīng)驗的主要負責人員，其中至少2名具備5年以上基礎設施項目運營經(jīng)驗”，這對長期深耕二級市場投資的公募基金提出了人員配備和項目運營能力的考驗。
三是基礎設施領域先行，商業(yè)地產(chǎn)領域公募REITs尚待拓展。按照國際成熟REITs市場的經(jīng)驗，基礎設施和商業(yè)地產(chǎn)是REITs的兩大基礎資產(chǎn)。中國當前推出的公募REITs在交易所先行，聚焦基礎設施領域，尚未涉及商業(yè)地產(chǎn)。此前中國發(fā)行的類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)多是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)領域存在較大的REITs發(fā)行需求，隨著基礎設施公募REITs的推出，后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs有望跟進，進一步拓寬公募REITs的市場空間。
