2020年8月3日，國家發(fā)改委頒布了REITs試點申報細則，詳情請點擊國家發(fā)改委公眾號發(fā)布：“ 國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知 ”，眾所矚目的詳細流程終于落地，作為一個在國內(nèi)全新引入的金融產(chǎn)品，重大創(chuàng)新的意義自不待言，但是相關(guān)主管各方同時也是非常慎重的，文件出臺前深入各個行業(yè)進行了充分的調(diào)研和討論，結(jié)合不同領(lǐng)域的特點、現(xiàn)狀和國情都做了縝密的推演和分析，文件在這些細節(jié)上反復打磨，對于我國這樣一個中央政府在主導頂層改革和推動經(jīng)濟發(fā)展方面作用巨大的體制特點下，每一份改革政策的出臺都需要十分慎重，這次REITs的兩份文件出臺的歷程做了很好的示范。
REITs在領(lǐng)域選擇方面是反復斟酌的，從筆者習慣的分類思維來看，第（四）款所聚焦的重點基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，從其公共服務(wù)內(nèi)在邏輯內(nèi)涵大概可以分為兩大類，偏充分競爭的倉儲物流、數(shù)據(jù)通信的商業(yè)類型，和屬于公共服務(wù)類型的收費類交通設(shè)施和市政環(huán)保設(shè)施。前者的商業(yè)競爭屬性導致其一般不屬于PPP的內(nèi)容。而后者，在文件第（四）款中所列的第2、3和4項，則屬于典型的市政公共服務(wù)類的項目，不但屬于PPP的范圍，更屬于特許經(jīng)營的類型。
考慮到特許經(jīng)營的使用在國內(nèi)因為2014年P(guān)PP新政的推出而分為兩段，文件也對合規(guī)性要求予以了恰當?shù)膮^(qū)分。2014年推進的PPP范疇內(nèi)的非特許經(jīng)營類的品種基本都不符合本次REITs的特征，按照我們E20研究院市政環(huán)保PPP分類理論整理的下表，也可以看出將大部分純政府付費的非特許經(jīng)營的PPP（準確說是PFI）排除在本次REITs范圍之外的必要性，主要是PPP中的特許經(jīng)營的部分項目適合REITs的范圍。可見，正如前文所述，強調(diào)運營屬性是國家發(fā)改委在推行PPP中的一貫堅持，所以無論PPP還是REITs都是主要針對特許經(jīng)營的范疇。
所以，實際情況判斷來看，2014年以后的PPP雖然總金額很大，但項目中的特許經(jīng)營項目總金額占比并不高，而滿足文件要求的不低于三年的運營期的比例會更低，因此相當一部分來自社會資本的第一批的申請項目將從2014年之前的傳統(tǒng)特許經(jīng)營項目中產(chǎn)生。
除了區(qū)分2014年P(guān)PP新政前后的特許經(jīng)營以外，其實對于REITs，區(qū)分特許經(jīng)營的兩種不同形式也很重要。對于供水（包括供電、供氣類）、危廢等的直接向使用者收費的特許經(jīng)營項目（a類PPP），項目需求風險由社會資本承擔，REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計中需要著重以已運營的三年期為基礎(chǔ)判斷項目需求風險的穩(wěn)定性；而市政污水和固廢處理的傳統(tǒng)特許經(jīng)營項目，往往采取以保底量照付不議為結(jié)算模式，則更看重保底量和實際處理量之間的吻合性，以及政府付費的穩(wěn)定性。值得一提的是，這類項目需要按穿透原則被歸為使用者付費，與前一類特許經(jīng)營存在一定的區(qū)別，除了離不開一定的政府補貼，政府承擔主要的需求風險方面是兩種特許經(jīng)營的最核心的差別。
值得一提的是，REITs并不限于PPP和特許經(jīng)營范疇內(nèi)的運營類項目，地方專營公司所運營的市政基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)也可以納入其范圍。所以下面所列的行業(yè)數(shù)據(jù)，是將兩者一并考慮在內(nèi)的。
從行業(yè)角度來看，截至2018年年底，全國城市（含縣城）供水綜合生產(chǎn)能力約31237萬噸/日，供水水廠5344座（綜合生產(chǎn)能力指公共供水部分，不含自建設(shè)施）；全國供水量為614.64億噸/年，水價按平均第一階梯水價2.06元/噸計算，全國水費約1266.19億元/年，目前市政供水領(lǐng)域的市場化率（即特許經(jīng)營的比例）大概在20%左右。
根據(jù)住建部城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒和E20研究院多年積累數(shù)據(jù)庫信息，截至2018年底，全國已形成的存量污水資產(chǎn)和存量生活垃圾焚燒資產(chǎn)（按已運營口徑測算）如下：
全國城市（含縣城）污水處理能力約19833萬噸/日，污水處理廠3955座，按照噸水投資額2500元估算，存量污水投資額約4958億；全國城市(含縣城）生活垃圾焚燒處理能力約41.1萬噸/日，生活垃圾焚燒廠399座，按照噸生活垃圾焚燒投資額50萬元估算，存量生活垃圾焚燒投資額約2055億。
此外，根據(jù)E20研究院環(huán)境產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略地圖劃分，A方陣（重資產(chǎn)環(huán)境集團；或稱為市場化投資運營企業(yè)）是環(huán)境產(chǎn)業(yè)市場化主力軍，環(huán)境產(chǎn)業(yè)市場化部分主要被A方陣企業(yè)所擁有；而B方陣（區(qū)域環(huán)境綜合服務(wù)集團）以平臺型國企為主力，按照是否上市又可劃分為平臺型上市公司和非平臺型上市公司，平臺型上市公司的項目因為已經(jīng)納入上市公司報表中，也具市場化屬性，B方陣具有市場化屬性的資產(chǎn)比例相對較少，而非平臺型上市公司所擁有資產(chǎn)與政府所屬資產(chǎn)則代表完全非市場化部分。
根據(jù)E20研究院數(shù)據(jù)中心測算，截至2018年底，市政污水處理市場化率大約43%，按比例折算，也即A方陣企業(yè)所獲得市政污水存量資產(chǎn)大概約2132億，B方陣及政府所擁有的非市場化部分相應(yīng)資產(chǎn)約2826億；生活垃圾焚燒市場化率約為80%，A方陣企業(yè)所獲得生活垃圾焚燒存量資產(chǎn)大約1644億，B方陣及政府所擁有的非市場化部分相應(yīng)資產(chǎn)約411億。
2018年，全國危險廢棄物經(jīng)營單位核準收集和利用處置能力達到10212萬噸/年；2017年全國工業(yè)危險廢棄物產(chǎn)生量為6936.9萬噸，2017年度資源回收利用量為4043.42萬噸，末端處置量為2551.56萬噸，約占34%；還有12%的危險廢棄物被貯存，貯存量為870.87萬噸。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點聚集重點區(qū)域、重點行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目，公募REITs對項目資產(chǎn)持有者來說，可以實現(xiàn)出表融資、改善資本結(jié)構(gòu)，市政和環(huán)境領(lǐng)域?qū)⑹芤嬗诠糝EITs，而公募REITs的收益率水平、底層資產(chǎn)原始權(quán)益人的主觀意愿和再投資能力、公募REITs發(fā)行費率和管理費率（含信息披露等）的高低，專項稅收優(yōu)惠力度的大小都將對公募REITs的市場規(guī)模培育和市場活躍程度產(chǎn)生較大影響。本次文件在在REITs實操層面，發(fā)行流程、信息披露、監(jiān)管以及相關(guān)的國資轉(zhuǎn)讓程序、稅收政策等都進行了進一步的細化和完善，相信對改革措施的順利落地將發(fā)揮持續(xù)的積極作用。
