2020年4月30日，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，這標(biāo)志著中國市場期待已久的公募REITs試點正式拉開帷幕。實際上，自2007年以來，國內(nèi)對REITs便開始了相關(guān)探索，形成了一些類REITs的實踐，不過還不是真正的REITs。
7月18日，國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長，匯力基金董事長，中房集團、幸福人壽原董事長孟曉蘇在清華大學(xué)五道口云講堂中表示，多年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和租賃房建設(shè)形成了地方政府的大量不動產(chǎn)資產(chǎn)，同時也形成了嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，推動REITs可先從政府公共資產(chǎn)起步。
一、REITs具有四大特點
2007年以來，REITs開始在國內(nèi)得到探索，也形成了一些類REITs的實踐，比如ABS、CMBS、CBN等金融產(chǎn)品，但這些并非真正的REITs，“它們不是權(quán)益型產(chǎn)品，只是債務(wù)型產(chǎn)品，募集方式不是公募，而是受到很大限制的私募，流通交易很不方便。”孟曉蘇表示。
根據(jù)RCREIT（REITs研究中心）的統(tǒng)計，截至2020年7月18日，國內(nèi)共發(fā)行75只類REITs產(chǎn)品，規(guī)模合計1518.99億元。
REITs到底是什么？在孟曉蘇看來，可以用一句話概括，即“不動產(chǎn)收益權(quán)進入資本市場流通”。
縱觀各國與各地的REITs法規(guī)，REITs有四個基本特點：
一是“按期分紅”，年收益率要求達(dá)到6%或以上，而且要定期向投資人分配，分配的收益比例不低于90%~95%，而且年年都要分配，不能留下不分；
二是“上市流通”，REITs證券可以進入資本市場流通兌現(xiàn)，既有交易的便利，還有增值的空間，因為不動產(chǎn)是長期增值的，持有者除每年分配紅利外，還有不動產(chǎn)增值的預(yù)期，所以REITs的長線收益率普遍很高；
三是“免稅優(yōu)惠”，因為絕大部分收益都分配給了投資人，投資人在獲取分配后要繳稅，因此政府對REITs基金本身要免除公司稅，而只向管理人征稅，這樣就可避免重復(fù)征稅；
四是“限制開發(fā)”，REITs基金嚴(yán)格限制資金投向新項目開發(fā)，只能用于收購與持有收租的物業(yè)，規(guī)定只有10%~20%比例的資金可以用于完善項目，如果REITs要擴大管理規(guī)模，要向投資人另行募集資金。
孟曉蘇表示，正是因為這樣的嚴(yán)格管控，使REITs成為一種收益性、安全性、穩(wěn)定性、長期性與增值性都比較好的金融產(chǎn)品。
孟曉蘇介紹，近三十年來，全世界REITs產(chǎn)品的平均年化收益率是10%，其中有“按年分紅、資產(chǎn)增值、股票溢價”三個組成部分。美國REITs的年化收益率更是達(dá)到12.2%。
它的收益率不僅跑贏了通脹，而且比理財、債券、股票等的年化收益率都要高。對于投資人來說，REITs是值得長期持有的優(yōu)質(zhì)金融產(chǎn)品。
二、從政府公共資產(chǎn)起步推動我國REITs
從2008年開始我國擴大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模，取得很大建設(shè)成果。但由于缺乏直接融資手段，使得地方政府負(fù)債率大幅度提高。
不過孟曉蘇指出，地方政府負(fù)債率雖然高，但中國地方性債務(wù)70%以上是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是有資產(chǎn)保證的。這就為轉(zhuǎn)向REITs等直接融資方式準(zhǔn)備好了基礎(chǔ)資產(chǎn)條件，通過REITs可以把這些地方債轉(zhuǎn)化為資本品。
“用REITs持有政府的公共資產(chǎn)是應(yīng)對中國金融風(fēng)險的重要手段。”在孟曉蘇看來，REITs首先應(yīng)當(dāng)進入政府的公共資產(chǎn)，包括租賃房、基礎(chǔ)設(shè)施等。“目前政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法出賣，只能夠靠多年經(jīng)營慢慢收回收益，期間會占用大量地方政府和有關(guān)企業(yè)債務(wù)，REITs能夠使基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)由社會資金持有。”
我國第二季度GDP同比增速3.2%，實體經(jīng)濟已經(jīng)回正，但同時依舊面對著國際疫情泛濫和世界經(jīng)濟下滑風(fēng)險加劇，不穩(wěn)定、不確定因素仍在。孟曉蘇認(rèn)為，此時要積極推進政府公共資產(chǎn)證券化，減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，特別是引入REITs。
《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》指出，REITs能“有效盤活存量資產(chǎn)，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展”，同時劃定了REITs進入的重點行業(yè)，包括“優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點”。
這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為社會資金持有，并不需要新的增量，這些資金仍然是存在于這些項目之中的，只不過過去是以借款的方式存在，今后轉(zhuǎn)化為直接融資，就是以權(quán)益性的方式存在。
此外，孟曉蘇認(rèn)為在REITs推進中應(yīng)當(dāng)注意兩個方面。“首先要規(guī)范資產(chǎn)評估，我們?nèi)狈EITs工具，在原來的評估體系之下，收益率顯得不高。評估規(guī)范之后，可以反映正常的資產(chǎn)價值，收益率能夠有一定程度的提高。”
“第二個方面是精選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在龐大的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)的資產(chǎn)之中，要先把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來，推動REITs試點成功，今后再進一步把其他資產(chǎn)加工成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”
三、推動商業(yè)地產(chǎn)REITs
REITs對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展意義非同尋常。
孟曉蘇表示：“房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟增長的最大引擎，中央已經(jīng)明確多次強調(diào)，要因城施策，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
他認(rèn)為中國有著商業(yè)地產(chǎn)能夠為REITs提供廣闊的市場和大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)的REITs業(yè)務(wù)未來一定會在中國開展。
“但現(xiàn)在試點還沒有，我們需要一步一步走，從基礎(chǔ)設(shè)施也即主要是政府持有的公共資產(chǎn)起步，讓中國能夠有REITs，讓真正的REITs落地中國，然后再加快擴大。”
“我們今后一定要推行商業(yè)地產(chǎn)的REITs應(yīng)用。”孟曉蘇最后表示。
