• 9月23日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》（以下簡稱《意見》），從土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例、相關(guān)政策的銜接、中央到地方的資金調(diào)劑機制、土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金的統(tǒng)籌使用和核算等五個方面提出了新的規(guī)定。《意見》對現(xiàn)有土地出讓收入分配格局提出了新要求，將會對未來以土地為核心的基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式以及存量項目收入分配模式產(chǎn)生重要影響。本文將在梳理政策脈絡(luò)基礎(chǔ)上，解讀文件內(nèi)容，并對文件影響做簡要分析。

一、國有土地出讓收入制度政策脈絡(luò)

國有土地使用權(quán)出讓收入又稱為土地出讓金，是指各級政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)而獲取的全部土地價款。土地出讓收入也是土地財政的核心概念。我國國有土地長期實行無償?shù)男姓潛苤贫龋S著市場經(jīng)濟體制逐步建立完善和改革開放深入推進，中央和地方開始逐步推進土地使用制度改革。從國有土地出讓收入制度歷史沿革的視角分析，國有土地出讓收入制度的變遷主要經(jīng)歷了以下三個階段：

階段一：改革開放初期，主要用于土地開發(fā)和城市建設(shè)（1987-1996）

1987年，深圳實施土地招拍掛，成為全國首次以協(xié)議方式出讓土地的地區(qū)，拉開了中國土地使用權(quán)制度改革的序幕。1989年到1994年之間，國有土地出讓收入的使用方向和使用范圍，國家先后下發(fā)政策進行明確，核心內(nèi)容包括：（一）土地出讓收入主要用于城市（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)和土地開發(fā)；（二）建立城市土地開發(fā)建設(shè)基金，實行?？顚Ｓ?。1987年-1996年之間，我國國有土地出讓收入使用方向主要用于土地開發(fā)和城市建設(shè)，大量的土地出讓收入為這一時期的城鎮(zhèn)化提供了重要財力支持。

之后相繼出臺《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《劃撥用地目錄》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》。政府一系列政策文件推動土地資源市場化配置，我國國有土地出讓制度逐步形成和完善。

階段二：市場經(jīng)濟體制逐步建立和完善，土地出讓收入使用范圍逐步擴大（1997-2006）

這一階段，市場經(jīng)濟體制改革逐步深入，國有企業(yè)改革不斷深化，耕地保護也成為基本國策，政府調(diào)控土地市場的重要作用日益發(fā)揮，土地財政分配的調(diào)節(jié)作用日益凸顯。這一階段土地出讓收入的使用范圍除原有的繼續(xù)用于城市建設(shè)和土地開發(fā)外又逐步擴大，主要包括：（一）土地出讓收入用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工；（二）土地出讓收入用于耕地開發(fā)，從1999年1月1日起，對于新增建設(shè)用地，市、縣政府取得的土地收益30%上繳中央，專項用于耕地開發(fā)；（三）土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15％確定，用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金主要留在市、縣，?？顚Ｓ?；（四）建立國有土地收益基金，將部分土地出讓收益用于收儲土地。

階段三：深化土地制度改革，國有土地出讓收入制度走向規(guī)范化、制度化（2007至今）

2006年12月31日財政部、國土資源部、中國人民銀行共同印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號），確立了新的國有土地出讓收入制度。之后隨著土地制度改革的不斷深入，國有土地出讓收入制度走向規(guī)范化、制度化。主要呈現(xiàn)以下幾方面的特點：

（一）明確土地出讓收入使用范圍。主要包括：征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出等五項。

（二）明確土地出讓收入使用重點領(lǐng)域。重點向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金，要重點用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。

（三）明確土地出讓收入使用支出安排。出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出。在支出安排上，首先確保被征地農(nóng)民和補拆遷居民的合法利益，然后才能安排其他各類事項。

（四）明確土地出讓收入使用管理規(guī)范。出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，支出均通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理；在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況；要按照“以收定支，收支平衡”原則編制年度土地出讓收支預(yù)算。

二、《意見》重點內(nèi)容解讀

從前述政策梳理即可看出，國有土地使用權(quán)出讓收入分配于農(nóng)村農(nóng)業(yè)的政策安排肇始于20世紀(jì)初，本次《意見》是對2006年確立的制度體系進行的補充和細化，并規(guī)定了若干新的分配規(guī)則，其重點內(nèi)容主要有：

（一）提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例

《意見》要求“各省（自治區(qū)、直轄市）可結(jié)合本地實際，從以下兩種方式中選擇一種組織實施：一是按照當(dāng)年土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達到50%以上計提，若計提數(shù)小于土地出讓收入8%的，則按不低于土地出讓收入8%計提；二是按照當(dāng)年土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達到10%以上計提”；“各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）可對所轄市、縣設(shè)定差異化計提標(biāo)準(zhǔn)，但全省（自治區(qū)、直轄市）總體上要實現(xiàn)土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例逐步達到50%以上的目標(biāo)要求。”

相較于之前土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的規(guī)定，《意見》不僅提高了計提比例，也對計提規(guī)則做了修改。財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法》的通知》（財建[2004]174號）規(guī)定：“土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例,由各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府根據(jù)不同情況,按各市(地、州、盟)、縣(市、旗)不低于土地出讓平均純收益的15%確定”；《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定》（2011年中央一號文件）規(guī)定：“從土地出讓收益中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)，充分發(fā)揮新增建設(shè)用地土地有償使用費等土地整治資金的綜合效益。” 《關(guān)于從土地出讓收益中計提教育資金有關(guān)事項的通知》（財綜〔2011〕62號）規(guī)定：從土地出讓收益中按照10%的比例計提的教育資金，“從土地出讓收益中計提的教育資金，實行專款專用，重點用于農(nóng)村（含縣鎮(zhèn)，下同）學(xué)前教育、義務(wù)教育和高中階段（以下簡稱農(nóng)村基礎(chǔ)教育）學(xué)校的校舍建設(shè)和維修改造、教學(xué)設(shè)備購置等項目支出，具體包括前期工作費、工程施工費、設(shè)備購置費、竣工驗收費、項目管理費和不可預(yù)見的費用等。”可見，上述過往規(guī)定中農(nóng)業(yè)土地開發(fā)費用、農(nóng)田水利建設(shè)費用和農(nóng)村基礎(chǔ)教育費用計提比例總計35%，且是以土地出讓收益為標(biāo)準(zhǔn)。

《意見》要求各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）總體上要實現(xiàn)土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例逐步達到50%以上的目標(biāo)要求，比現(xiàn)行政策提高15個百分點；且設(shè)立了8%的地方政府土地出讓收入要用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的最低標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓收益是土地出讓收入扣除征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出等成本性支出后的收益。相對于過去政策以土地出讓收益作為基數(shù)，《意見》以土地出讓收入為基數(shù)設(shè)定分配比例能夠擠出一部分政府土地出讓成本的水分，保證了分配的可靠性。

（二）土地出讓收入分配模式將漸進式推進

《意見》規(guī)定：土地出讓收入中用于償還“十三五”易地扶貧搬遷融資資金以及償還收儲土地因收儲土地形成的地方政府債務(wù)不受影響。同時兜底規(guī)定：“合理把握土地征收、收儲、供應(yīng)節(jié)奏，保持土地出讓收入和收益總體穩(wěn)定，統(tǒng)籌處理好提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例與防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險的關(guān)系。”由此可見，《意見》的執(zhí)行是一個漸進式推進過程，文件要求的總體目標(biāo)（即到“十四五”末期，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達到50%以上）有一個五年的過渡期，期間地方政府還是要處理好存量項目建設(shè)與支農(nóng)支出的平衡，不增加、并且化解地方政府隱性負債仍是《意見》出臺的重要考量因素。

（三）土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金的使用范圍有所擴大

《意見》要求“整合使用土地出讓收入中用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金，重點用于高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、農(nóng)田水利建設(shè)、現(xiàn)代種業(yè)提升、農(nóng)村供水保障、農(nóng)村人居環(huán)境整治、農(nóng)村土地綜合整治、耕地及永久基本農(nóng)田保護、村莊公共設(shè)施建設(shè)和管護、農(nóng)村教育、農(nóng)村文化和精神文明建設(shè)支出，以及與農(nóng)業(yè)農(nóng)村直接相關(guān)的山水林田湖草生態(tài)保護修復(fù)、以工代賑工程建設(shè)等。”這就為土地出讓資金使用指明了方向、劃定了范圍。相比于財綜[2006]68號文對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出范圍的表述“農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，《意見》的范圍更為廣泛，可策劃的項目概念也更為明晰。

（四）嚴控土地成本核算范圍

《意見》規(guī)定：“規(guī)范土地出讓收入管理，嚴禁變相減免土地出讓收入，確保土地出讓收入及時足額繳入國庫。嚴格核定土地出讓成本性支出，不得將與土地前期開發(fā)無關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項目建設(shè)成本納入成本核算范圍，虛增土地出讓成本，縮減土地出讓收益。”“嚴肅查處擅自減免、截留、擠占、挪用應(yīng)繳國庫土地出讓收入以及虛增土地出讓成本、違規(guī)使用農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入資金等行為，并依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”

實踐中，地方存在一些將與土地前期開發(fā)無關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項目建設(shè)成本納入土地開發(fā)成本、變相減少支農(nóng)土地出讓收益比例的行為。《意見》明確禁止此類行為，一方面保障了政策執(zhí)行過程不走樣，確保支農(nóng)資金足量到位；另一方面，對于社會資本方而言，城鎮(zhèn)土地一級開發(fā)中包含的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容應(yīng)審慎對待，避免涉足一級開發(fā)中與土地前期開發(fā)無關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項目建設(shè)，影響項目回款。

三、《意見》對基建項目投融資的影響

（一）城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的F+EPC、ABO、片區(qū)開發(fā)等與土地出讓收入掛鉤的項目將受到影響

在中央和地方嚴格把控政府違規(guī)負債的背景下，現(xiàn)存基建投融資項目多數(shù)以片區(qū)開發(fā)、ABO、F+EPC等模式實施，此類模式的付費來源大多是各級地方政府的土地出讓收入，或是直接由社會資本進行土地的一二級聯(lián)動開發(fā)，實現(xiàn)投資與收益的自平衡。此次《意見》的出臺明確規(guī)定土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例最低為8%，到“十四五”期末，以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例要達到50%以上?！兑庖姟芬蟮?ldquo;不得將與土地前期開發(fā)無關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項目建設(shè)成本納入成本核算范圍”又堵住了后門。由于《意見》設(shè)定了五年的緩沖期，土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金也主要由市、縣政府安排使用，且地方政府要處理好地方政府債務(wù)與支農(nóng)支出的平衡問題，如果此類存量項目如回款期限較短，則受到的影響不大；但期限較長的開發(fā)項目或新增項目勢必會隨著“十四五”推進而受到越來越多地“掣肘”，社會資本方在承接此類新增項目時應(yīng)將市縣和省級政府對《意見》的落實情況與項目回款的關(guān)系做充分了解。

（二）與土地出讓收入相關(guān)的專項債發(fā)行規(guī)模將持續(xù)縮減

根據(jù)中國債券信息網(wǎng)和相關(guān)文章披露的資料，以安徽省宣城市為例，宣城市2018年發(fā)行了34.78億元新增專項債，以土儲、棚改為主。2019年發(fā)行了40.3億元新增專項債，仍然以棚改為主，達到31.67億元。2020年已發(fā)行46.75億元，全部為其他類型項目收益專項債。2020年發(fā)行的項目當(dāng)中，收入來源包含土地出讓收入的共計有12個項目。宣城12個項目出讓土地將超過1萬畝，其中收入100%來源于土地出讓收入的項目有3個；土地出讓收入占總收入比重超過60%的項目有6個。宣城市本級5個項目，其中3個項目收入100%來源于土地出讓收入，5個項目土地出讓收入平均占比為88.80%。

土地出讓收入占比過高，主要依靠土地出讓收入作為項目收益和還款來源的項目在全國各地不在少數(shù)，2019年12月財政部預(yù)算司巡視員王克冰在《地方債市場建設(shè)與發(fā)展研討會》上強調(diào)：“專項債券需要改變現(xiàn)在專項債來源單一和過度依賴土地出讓收入的局面。” 隨著此次《意見》的出臺，今后主要依靠土地出讓收入作為項目收益和還款來源的項目將逐漸收緊，專項債券過度依賴土地出讓收入的局面將得到改善，城市開發(fā)建設(shè)項目與土地出讓收入直接相關(guān)的專項債發(fā)行規(guī)模將持續(xù)縮減。

（三）鄉(xiāng)村振興、農(nóng)村農(nóng)業(yè)開發(fā)將成為新的市場關(guān)注點

在“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”下，鄉(xiāng)村發(fā)展就是擴大內(nèi)需的一個重要戰(zhàn)略支點，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為“補短板”已被提上日程。無論是《土地管理法》修訂推廣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓制度及各地試點、還是農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《社會資本投資農(nóng)業(yè)農(nóng)村指引》提出農(nóng)業(yè)農(nóng)村區(qū)域綜合開發(fā)模式概念，引導(dǎo)社會資本方投資農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已成為明確政策導(dǎo)向?！兑庖姟吩谝欢ǔ潭壬洗蛲舜祟惸Ｊ街姓顿M的來源問題，未來的投建模式將形成以集體建設(shè)用地出讓或運營收益、國有土地出讓收入支農(nóng)部分和政府一般財政公共預(yù)算支出“三駕馬車”的收益模式。當(dāng)前政策倡導(dǎo)的農(nóng)村開發(fā)商業(yè)模式主要有：

1、農(nóng)業(yè)農(nóng)村區(qū)域綜合開發(fā)模式

《社會資本投資農(nóng)業(yè)農(nóng)村指引》提出：“探索區(qū)域整體開發(fā)模式。支持有實力的社會資本在符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿的前提下，因地制宜探索區(qū)域整體開發(fā)模式，統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、集中連片水產(chǎn)健康養(yǎng)殖示范建設(shè)、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展等進行整體化投資，建立完善合理的利益分配機制，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展提供區(qū)域性、系統(tǒng)性解決方案，促進農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效，帶動農(nóng)村人居環(huán)境顯著改善、農(nóng)民收入持續(xù)提升，實現(xiàn)社會資本與農(nóng)戶互惠共贏。”筆者認為，該《指引》與《土地管理法》共同構(gòu)成了集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)利用的核心政策資源，很可能成為目前新農(nóng)村建設(shè)、開發(fā)、運營、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等項目用地瓶頸的突破口。以集體經(jīng)營性建設(shè)用地為核心的農(nóng)業(yè)農(nóng)村區(qū)域開發(fā)就是集“土地整理+集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓+開發(fā)建設(shè)+基礎(chǔ)設(shè)施配套+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入運營”為一體的操作模式，社會資本方可根據(jù)自身優(yōu)勢以聯(lián)合體形式參與上述模式的部分或全部流程。在參與主體方面，謀求轉(zhuǎn)型的政府平臺公司可參與到此類區(qū)域開發(fā)中來。平臺公司可利用其屬地化優(yōu)勢，通盤考慮農(nóng)業(yè)農(nóng)村區(qū)域開發(fā)區(qū)位選擇，通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)持有、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入運營為手段做大做強?！兑庖姟分幸?guī)定的土地出讓收入中用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金廣泛的使用范圍更是為上述模式策劃成“可行性缺口補貼+政府付費”提供了政策依據(jù)。

2、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營類項目

國家發(fā)展改革委、財政部印發(fā)的《關(guān)于深化農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施管護體制改革的指導(dǎo)意見》（發(fā)改農(nóng)經(jīng)〔2019〕1645號）規(guī)定“堅持城鄉(xiāng)融合發(fā)展，逐步建立健全城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施一體化發(fā)展機制，實現(xiàn)城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管護”、“支持有條件的地方政府將城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項目整體打包，實行一體化開發(fā)建設(shè)管護。”城市基礎(chǔ)設(shè)施項目可融入農(nóng)村建設(shè)管護范疇，在當(dāng)下城市基建政策乏力情況下利用農(nóng)村政策紅利不失為一種策略。而開發(fā)建設(shè)管護一體化實施的政策也為社會資本方在農(nóng)村領(lǐng)域開展投建一體化打開了新局面。結(jié)合來看，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營類項目可以打包成為“城市基建投資、建設(shè)、管護+農(nóng)村基建投資、建設(shè)、管護”模式。

就回款來源，文件指出：“地方各級政府要依據(jù)管護責(zé)任、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，建立城鄉(xiāng)一體化的公共財政預(yù)算支出體制，將應(yīng)由政府承擔(dān)的農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施管護費用納入本級政府預(yù)算”、“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，安排一定比例用于農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施管護。”文件將管護費用（如果打包投資建設(shè)，則應(yīng)當(dāng)包含投資收益及建安成本收益部分）付款來源劃分為地方財政支付、農(nóng)村集體資金、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益及城鄉(xiāng)使用者付費。上述收入來源并不相互排斥，可以在一個項目中共存，《意見》規(guī)定的固定支出比例也為此類項目政府付費部門做了政策保障。

（四）存量涉農(nóng)項目可把握政策紅利

不同于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的以土地出讓為核心的建設(shè)項目，《意見》將會給利用集體土地建設(shè)的安置房等涉農(nóng)項目回款帶來利好。《意見》設(shè)定的土地出讓收益固定比例用于支農(nóng)使用，能在政府一般公共預(yù)算外新增部分政府付費。在使用安排上，《意見》規(guī)定土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金主要由市、縣政府安排使用，重點向縣級傾斜，賦予縣級政府合理使用資金的主動權(quán)。由此，社會資本方可與市縣財政、土地等主管部門溝通，合理安排涉農(nóng)項目回款問題。