一、起草背景
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2019年出臺的《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71 號），明確提出支持整體連片改造，支持舊城鎮、舊村莊整體改造；支持集體和國有建設用地混合改造；支持土地置換后連片改造。為貫徹落實上述文件的要求，有必要出臺我市的相關政策和指引。
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自2009年省政府作出加快“三舊”改造工作部署以來，我市積極推動“三舊”改造工作，歷經十年的實踐探索，在完善城市功能、改善人居環境、統籌城鄉發展、提高土地利用效率等方面取得了一定成績，同時也面臨著諸多問題與挑戰。尤其是一些重點地區、重要地段、重要節點的舊村全面改造項目，仍存在用地成片連片實施難度大、土地節約集約效率未充分發揮，舊村全面改造難以實現盈虧平衡等問題，制約了舊村全面改造工作。
今年，我市出臺《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》（穗府辦函〔2020〕66號），提出了舊村改造的三年實施計劃、五年行動方案、十年改造規劃的任務，共涉及舊村約400條，制定《廣州市舊村全面改造項目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引》（下稱《指引》），對下一步加快推動舊村改造具有現實意義。
二、主要內容
《指引》內容共4部分，主要包括：
第一部分關于適用條件，明確納入我市三年實施計劃、五年行動方案、十年改造規劃以及城市更新儲備庫，且符合相關條件，可采用整合土地（包括收購和置換兩種類型）、異地平衡（包括聯動改造和儲備用地支持兩種類型）方式推進舊村全面改造項目。
第二部分關于具體類型，分別明確實施整合土地（包括收購和置換兩種類型）、異地平衡（包括聯動改造和儲備用地支持兩種類型）的具體要求。其中，對收購類型，主要明確收購的國有土地原則上不超過整合收購前改造范圍總用地面積的10%，符合相關政策文件規定的收購費用可計入改造成本，以及收購的土地如何納入改造范圍一并實施；對置換類型，主要明確集體建設用地應按規定轉為國有土地后再置換，由區政府按規定評估，并在評估價值存在差異時，組織置換用地雙方協商一致；對聯動改造類型，主要明確優先選擇與舊村全面改造同一改造主體的其他“三舊”改造項目或建設用地實施聯動改造，由區政府組織評估測算，按照等價值原則將不能在舊村范圍建設的建筑面積轉移到其他“三舊”改造項目或建設用地上；對儲備用地支持類型，主要明確需使用儲備用地作為融資地塊的舊村全面改造項目，由區政府組織測算評估并按程序納入舊村改造的實施范圍。待批復項目實施方案后，由有出讓權的規劃和自然資源主管部門將舊村改造項目和儲備用地整體委托評估，通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標人、競得人，涉及的土地出讓金分配按照現行關于廣州市改革優化土地儲備市區聯動機制方案有關規定執行。
第三部分關于審批程序，明確整合土地、異地平衡專章的編制主體和審批程序。涉及跨區聯動改造和使用市本級儲備用地由市城市更新主管部門負責編制專章，其他由區政府組織編制專章。
第四部分關于適用范圍及有效期等一般性規定。
三、主要亮點
一是首次在市級層面出臺舊村全面改造涉及成片連片整合土地及異地平衡的操作規范。通過整合土地和異地平衡方式推動舊村全面改造，破解部分舊村實施成片連片改造難度大、土地節約集約效率未充分發揮，難以實現盈虧平衡的難題。
二是明確了儲備用地支持舊村全面改造的實施路徑。提出了將儲備用地作為融資地塊與舊村改造項目組合，通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標人、競得人的模式。
