一、起草背景
?。ㄒ唬┞鋵?shí)省政策需要
2019年出臺(tái)的《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71 號(hào)），明確提出支持整體連片改造，支持舊城鎮(zhèn)、舊村莊整體改造；支持集體和國(guó)有建設(shè)用地混合改造；支持土地置換后連片改造。為貫徹落實(shí)上述文件的要求，有必要出臺(tái)我市的相關(guān)政策和指引。
?。ǘ┕ぷ鲗?shí)踐需要
自2009年省政府作出加快“三舊”改造工作部署以來，我市積極推動(dòng)“三舊”改造工作，歷經(jīng)十年的實(shí)踐探索，在完善城市功能、改善人居環(huán)境、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、提高土地利用效率等方面取得了一定成績(jī)，同時(shí)也面臨著諸多問題與挑戰(zhàn)。尤其是一些重點(diǎn)地區(qū)、重要地段、重要節(jié)點(diǎn)的舊村全面改造項(xiàng)目，仍存在用地成片連片實(shí)施難度大、土地節(jié)約集約效率未充分發(fā)揮，舊村全面改造難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡等問題，制約了舊村全面改造工作。
今年，我市出臺(tái)《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》（穗府辦函〔2020〕66號(hào)），提出了舊村改造的三年實(shí)施計(jì)劃、五年行動(dòng)方案、十年改造規(guī)劃的任務(wù)，共涉及舊村約400條，制定《廣州市舊村全面改造項(xiàng)目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引》（下稱《指引》），對(duì)下一步加快推動(dòng)舊村改造具有現(xiàn)實(shí)意義。
二、主要內(nèi)容
《指引》內(nèi)容共4部分，主要包括：
第一部分關(guān)于適用條件，明確納入我市三年實(shí)施計(jì)劃、五年行動(dòng)方案、十年改造規(guī)劃以及城市更新儲(chǔ)備庫(kù)，且符合相關(guān)條件，可采用整合土地（包括收購(gòu)和置換兩種類型）、異地平衡（包括聯(lián)動(dòng)改造和儲(chǔ)備用地支持兩種類型）方式推進(jìn)舊村全面改造項(xiàng)目。
第二部分關(guān)于具體類型，分別明確實(shí)施整合土地（包括收購(gòu)和置換兩種類型）、異地平衡（包括聯(lián)動(dòng)改造和儲(chǔ)備用地支持兩種類型）的具體要求。其中，對(duì)收購(gòu)類型，主要明確收購(gòu)的國(guó)有土地原則上不超過整合收購(gòu)前改造范圍總用地面積的10%，符合相關(guān)政策文件規(guī)定的收購(gòu)費(fèi)用可計(jì)入改造成本，以及收購(gòu)的土地如何納入改造范圍一并實(shí)施；對(duì)置換類型，主要明確集體建設(shè)用地應(yīng)按規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后再置換，由區(qū)政府按規(guī)定評(píng)估，并在評(píng)估價(jià)值存在差異時(shí)，組織置換用地雙方協(xié)商一致；對(duì)聯(lián)動(dòng)改造類型，主要明確優(yōu)先選擇與舊村全面改造同一改造主體的其他“三舊”改造項(xiàng)目或建設(shè)用地實(shí)施聯(lián)動(dòng)改造，由區(qū)政府組織評(píng)估測(cè)算，按照等價(jià)值原則將不能在舊村范圍建設(shè)的建筑面積轉(zhuǎn)移到其他“三舊”改造項(xiàng)目或建設(shè)用地上；對(duì)儲(chǔ)備用地支持類型，主要明確需使用儲(chǔ)備用地作為融資地塊的舊村全面改造項(xiàng)目，由區(qū)政府組織測(cè)算評(píng)估并按程序納入舊村改造的實(shí)施范圍。待批復(fù)項(xiàng)目實(shí)施方案后，由有出讓權(quán)的規(guī)劃和自然資源主管部門將舊村改造項(xiàng)目和儲(chǔ)備用地整體委托評(píng)估，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人，涉及的土地出讓金分配按照現(xiàn)行關(guān)于廣州市改革優(yōu)化土地儲(chǔ)備市區(qū)聯(lián)動(dòng)機(jī)制方案有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三部分關(guān)于審批程序，明確整合土地、異地平衡專章的編制主體和審批程序。涉及跨區(qū)聯(lián)動(dòng)改造和使用市本級(jí)儲(chǔ)備用地由市城市更新主管部門負(fù)責(zé)編制專章，其他由區(qū)政府組織編制專章。
第四部分關(guān)于適用范圍及有效期等一般性規(guī)定。
三、主要亮點(diǎn)
一是首次在市級(jí)層面出臺(tái)舊村全面改造涉及成片連片整合土地及異地平衡的操作規(guī)范。通過整合土地和異地平衡方式推動(dòng)舊村全面改造，破解部分舊村實(shí)施成片連片改造難度大、土地節(jié)約集約效率未充分發(fā)揮，難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的難題。
二是明確了儲(chǔ)備用地支持舊村全面改造的實(shí)施路徑。提出了將儲(chǔ)備用地作為融資地塊與舊村改造項(xiàng)目組合，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的模式。
