各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

《南京市“十四五”城鎮住房發展規劃》已經市政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

南京市人民政府辦公廳

2021年9月30日

（此件公開發布）

南京市“十四五”城鎮住房發展規劃

“十四五”時期，是高水平全面建成小康社會向基本實現社會主義現代化邁進的第一個五年，是南京堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，深入貫徹落實房地產市場平穩健康發展長效舉措，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的關鍵時期。為更好滿足全體居民居住需求，更加科學有序引導土地和資金等要素投放，促進“穩地價、穩房價、穩預期”和住房中長期供需均衡，更高質量建設“創新名城、美麗古都”，實現民生福祉改善提升，根據《南京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》等，制定本規劃。

一、發展基礎與面臨形勢

（一）發展基礎

“十三五”時期，南京住房工作按照“保障基本、服務發展”主線和“五個新成效”總體布局，堅持以人民為中心，落實國家和省、市關于住房保障和房地產市場調控要求，住房保障和住房市場體系不斷健全。經過全市共同努力，順利完成“十三五”規劃確定的主要目標和任務。

住房保障體系不斷健全，保障安居工程取得突破。圍繞住房保障轉型“1＋4”體系，形成共有產權房、公共租賃住房、公租房貨幣化補貼三種保障方式為主的基本住房保障制度。住房保障政策累計惠及74萬余戶家庭，城鎮常住人口保障性住房覆蓋率實現“十三五”預期目標，中低收入住房困難家庭基本實現“應保盡保”。保障性住房、人才安居住房籌集穩步推進。全市累計開工各類保障性住房約2600萬平方米，竣工約1600萬平方米，超額完成“十三五”既定目標任務。項目施工質量和工程品質穩步提升，公共配套更加完善。保障性租賃住房試點有序推進。人才安居體系逐步建立，全市累計籌集人才安居住房約438萬平方米。

國家宏觀政策有效落實，住房市場平穩健康發展。落實房地產市場調控城市主體責任，堅持因地制宜、綜合施策，基本形成“制度完善、機制健全、供需平衡、結構合理、價格穩定、秩序規范”的良性發展格局。全市年均供應新建商品住房9.32萬套，年均銷售新建商品住房9.29萬套，年均交易存量住房11.0萬套。住房租賃市場培育初見成效，租賃住房試點工作扎實推進。培育一批國有、混合所有及民營等多種供應主體的機構化、規?；赓U企業，探索通過出讓租賃用地、新建商品房競建、低效用地再開發、集體土地建設租賃住房和盤活存量等多種渠道方式籌集租賃住房，住房租賃市場政策體系與管理機制不斷完善，成功入選首批中央財政支持住房租賃試點城市。

棚戶區改造大力推進，老舊小區改造再上臺階。“十三五”期間市區兩級政府攻堅克難，不斷加大棚改資金支持，累計完成棚戶區改造項目443個，直接受益居民9.4萬戶，改造面積約2112萬平方米，基本實現“應改盡改”。在省政府棚戶區改造工作督查考核中，每年均以出色指標業績排名前列。老舊小區改造范圍廣、力度大，加裝電梯等工作顯著提升群眾幸福感。全市累計改造老舊小區1282個，直接受益居民39.5萬戶，改造面積約3425萬平方米，群眾反映強烈的房屋滲漏、道路破損、下水不通、停車混亂等難題得到有效解決，小區環境面貌得到有效改善。累計簽訂2547部電梯書面協議，其中1051部已完工，探索出可操作、可復制、可推廣的“南京加裝電梯經驗”，多次寫入國務院政府工作報告和中央文件。

物業管理體系更加完善，居民滿意程度不斷提升。制定《南京市住宅物業管理條例》及24個配套文件，涵蓋行業監管、業主自治和第三方服務，形成國內領先的物業管理地方法規體系。黨建引領物業管理加快推進，成立物業管理行業黨組織210個，創建省級示范點12個，市級示范點37個。物業管理覆蓋率有效提高，全市物業管理“三員”基本配備，新建住宅小區物業管理100%全覆蓋，老舊小區物業管理基本全覆蓋。物業監管體系不斷強化，建成“南京市物業管理信用信息網格化系統”，定期發布年度信用評價結果，形成物業行業“正向激勵、負面清單”監管新格局，并逐步由傳統靜態事前監管向動態事中、事后監管轉變。

房屋安全管理不斷加強，危房治理處置及時高效。健全房屋安全法規體系。修訂出臺《南京市房屋使用安全管理條例》，配套印發《南京市房屋結構變動安全許可實施細則》等8個文件，房屋使用安全管理工作更加規范。建立房屋安全鑒定市場體系。全市備案鑒定單位共28家，“十三五”期間累計鑒定房屋面積約502萬平方米。系統開展老舊危房排查治理工作。統籌開展全市老舊房屋安全排查，開展新冠疫情防控場所安全專項檢查，“十三五”期間累計排查房屋3萬余幢、排查面積8000萬平方米。按照“一幢一策”工作思路，采取“留、改、拆”等多種方式落實治理，共完成761幢、58萬平方米危房治理任務。

法治房產建設成效顯著，政務服務水平加快提升。加大下放行政權力力度。按照“能放則放、應放盡放”原則，市級房產類行政權力事項總體下放率達96.0％。提升行政監管水平。創建“一單、兩庫、一細則、一平臺”部門雙隨機行政執法體系。全面落實行政執法信息公開、全過程記錄、重大案件審核制度。建立房產經紀機構、物業服務企業等信用評價制度，基本實現信用行業分級分類監管全覆蓋。推進“互聯網＋政務服務”建設。逐步實現政務服務事項辦理向虛擬大廳轉化，行政審批事項“不見面”服務率達100%，移動辦理成為政務服務主要方式。服務窗口效能進一步提升，單件審批時效2.5個工作日，辦理時效壓縮率達到68.2%，較“十二五”末提升136%。

智慧房產建設全面布局，服務支撐水平顯著增強。建成“大數據”平臺基石。以“智慧南京”為依托，建成“智慧房產”數據中心，有效歸集各渠道數據資源，實現實時數據匯集與交互，年均入庫數據量達3951萬條、對內對外數據共享服務達1282萬次。全面支撐智慧政務服務。推進房產行政審批系統智慧化升級，建成“南京房產微政務”微門戶、房產交易與不動產登記一體化平臺及租賃監管服務一期平臺。打造智慧化示范應用。打造“人才安居”“智慧測繪”“智慧家園”“智慧房安”等示范應用，服務標準化、精準化、協作化、便民化顯著提升。完善網絡安全生態鏈。全面開展網絡安全等級保護，建設網絡安全防護類平臺，“智慧房產”信息安全不斷穩固。

專欄1  住房保障“十三五”規劃主要指標完成情況

同時也要看到，當前城鎮住房發展不平衡不充分的問題依然存在，主要表現在以下幾個方面：一是發展不平衡。住房購買與租賃發展不平衡，市場體系與保障體系發展互補性待提高，住房區域發展不平衡，人地房產業協同發展不足。二是結構待優化。租賃類保障性住房有待加強供應，市場化住房供應結構有待優化。三是品質待提升。老舊小區改造精細化有待提升，高品質物業服務供給不足，宜居健康住宅、低碳綠色住宅、精裝修成品住房等普及率還有待提高。四是管理待完善。保障性住房運行機制有待完善，基層黨組織、社區、業主組織、物業管理單位“共建共治”機制還未形成。此外，住房信息化水平距住房管理要求還有差距。

（二）面臨形勢

一是未來五年中心城市和城市群愈發成為承載發展要素的主要空間形式。“十四五”期間南京大力推進建設高能級輻射的國家中心城市，將進一步加強人口等資源要素的集聚作用，滿足人民日益增長的安居生活需求面臨新的挑戰。

二是未來五年是完善住房保障基礎性制度和支持政策的關鍵時期。為妥善解決大城市住房突出問題，針對南京人口凈流入特點，要逐步推進住房保障從以本市戶籍家庭為主向覆蓋城鎮無房常住人口轉變。

三是未來五年是實施長效機制方案、發展住房租賃市場的關鍵時期。要進一步壓實主體責任，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。深刻意識到發展租賃住房市場是實施長效機制方案的關鍵，做好中央一系列工作部署。

四是未來五年是實施城市更新行動、健全社區管理服務的關鍵時期。南京城市發展已由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重，要緊緊圍繞建設高品質生活的宜居城市，抓好老舊小區改造、完整社區建設、物業服務提升等工作。

五是未來五年是深入實施擴大內需、提升住房消費質量的關鍵時期。要把握好城鎮住房已從總量短缺轉變為結構性供給不足的矛盾轉化，把握好新發展階段人口結構和生活方式的變化，積極發展住房新供給，滿足市民多樣化的居住需求。

六是未來五年是優化國土空間格局、完善城市功能品質的關鍵時期。城鎮住房空間發展布局要著重把握更深層次人地房產業關聯，促進人才、土地、資金、產業和住房協調發展，破解發展不平衡不充分難題。

七是未來五年是推進國家治理體系和治理能力現代化的關鍵時期。要進一步推進法治政府建設，切實推動民法典實施，保障人民權益。創建數字政府服務品牌，提升民生服務智能和高效水平。全面整合住房管理工作，實現更高水平治理。

二、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心的發展思想，堅持“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度。落實習近平總書記對“十四五”規劃編制工作的重要指示，以推動高質量發展為主題，以深化供給側結構性改革為主線，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，著眼于“更舒適的居住條件”，努力實現全體市民住有宜居，為南京聚力建設具有全球影響力的創新名城、以人民為中心的美麗古都，打造高質量發展的區域增長極提供有力支撐。

（二）基本原則

1．堅持以人為本。始終把保障和改善民生作為住房工作的出發點和落腳點。堅持將“全體人民住有所居”作為住房制度改革發展的中心任務，建立起由政府負責保障、市場負責調節的長效分配機制。順應市民群眾新期待，努力增進民生福祉，讓市民群眾在城市居住生活更安心、更方便、更舒心、更美好。

2．堅持高質量發展。深度融入南京“十四五”發展主題主線，明晰國民經濟和社會發展的重要目標與任務對城鎮住房工作提出的新要求。以建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制為核心，全面推進住房領域供給側結構性改革。堅持“房住不炒”和“促進住房消費健康發展”并舉，推動住房事業健康可持續發展。

3．堅持統籌兼顧。以系統觀念統籌推進住房體系發展，構建市場體系與保障體系融合協調發展新格局。統籌租購并舉，有效提升租賃住房供應。統籌住房增量發展和存量盤活，一盤棋推進宜居城市建設。統籌住房建設與管理，持續推進住房各領域政策法規體系建設。統籌推進部門聯動，促進人—地—房—產業相互匹配、聯動發展。

4．堅持現代化追求。牢牢把握中國特色社會主義現代化的內涵特征，認知住房現代化發展的普遍規律，加強住房現代化理念、思路和標準運用，切實提升居民居住體驗。聚焦共同富裕、物質文明和精神文明相協調、人與自然和諧共生等方面，積極探索具有中國特色、時代特征、南京特點的城鎮住房發展新方向。

（三）二〇三五年遠景目標

展望2035年，具有南京特色的多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度不斷完善，住房保障體系兜底能力和市場體系發展水平大幅躍升，滿足1200萬城鎮人口安居需求，居民住房可支付能力顯著提高。居住環境品質邁向新的臺階，城市住區動態更新機制不斷健全，基本社區服務和高品質物業管理實現均等化和全覆蓋，住房管理體系和治理能力現代化水平顯著提升。美麗古都更加宜居美好、全體居民更加樂居幸福，城鎮住房發展圖景成為南京建設“具有中國特色、時代特征、國際影響的社會主義現代化創新名城”的靚麗名片。

（四）“十四五”時期主要目標

“十四五”期間，按照國家和省、市關于住房發展的新時期要求，圍繞“高質量發展、高能級輻射、高品質生活、高效能治理”發展主線，托底“全市常住人口突破千萬”發展目標，著力改善供給、引導預期、調節需求、抑制投機，建成南京特色“保障＋市場”住房體系。推進保障性租賃住房有效供給，住房租賃市場有序發展，“租購并舉”制度不斷健全。人民群眾日益增長的美好宜居生活需求不斷滿足，老舊小區改造、物業管理、房屋安全管理等長效機制更加完善，“智慧房產”建設深入推進。到規劃期末，形成住房供應體系不斷完善、供應結構更加合理、居住空間持續優化、居住品質全面提升、智慧服務顯著升級的發展新局面，全面實現“住有所居”向“住有宜居”轉變。

（五）具體目標和指標

1．供應體系不斷完善。以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系更加完善。以政府為主提供基本保障，利用市場化手段滿足多層次需求，加快住房保障對象從本市戶籍家庭為主向覆蓋城鎮無房常住人口轉變。規劃期末城鎮常住人口保障性住房覆蓋率不低于28%。

房地產市場調控城市主體責任切實落實，房地產市場平穩健康發展長效機制方案穩妥實施，住房消費持續健康發展。租賃住房短板加快補齊，租賃住房多渠道多主體供應體系、政策法規體系和運營管理體系更加健全，住房租賃市場發展更加規范。

2．供應結構更加合理。“十四五”期間，全市計劃供應各類住房約77萬套。其中：保障性住房30萬套，包括產權類（征收安置房、共有產權房）17萬套，租賃類（公共租賃房、保障性租賃住房）13萬套；市場化住房47萬套，包括產權類（新建商品住房）40萬套，租賃類（市場化租賃住房）7萬套。

專欄2  “十四五”城鎮住房年度供應計劃表

3．居住空間持續優化。居住用地布局和結構不斷優化，有效支撐城市戰略功能實施。大容量公交樞紐周邊居住用地開發強度進一步提高，交通和就業便利地區租賃住房供給不斷加強。確保征收安置房用地按需供應，租賃住房用地精準供應，商品住房用地平穩供應，增加房地產市場熱點地區中低價位商品住房用地供應。全市年均供應居住用地800公頃左右。

4．居住品質全面提升。住區環境建設改造和管理服務機制不斷健全。完成2000年前建成以及部分2005年前建成、群眾改造愿望強烈、市場參與程度高的老舊小區改造。新建住宅小區、改造后老舊小區專業化物業管理覆蓋率達到100%，線上線下社區服務不斷完善升級，進一步整合資源、賦能服務，逐步提升品牌化運營。

住房向精益建造、數字建造和綠色建造轉型，住房消費結構不斷升級。到規劃期末，全裝修成品住房交付率顯著提高，裝修品質顯著提升。智慧停車、智慧垃圾處理、智慧安防等應用覆蓋率顯著提高。零能耗、近零能耗、超低能耗居住建筑不斷推廣，新建住宅節能標準大幅提升。

5．智慧服務顯著升級。住房發展領域數字技術應用不斷深化，形成“一圖、一表、一網、一中心、一平臺、多應用”智慧化建設總體布局，建成智能自主的住房管理智慧化運行體系。“智慧房產”數據中心門戶作用顯著增強，房產大數據平臺支撐作用充分發揮，“智慧租賃”“人才安居”“智慧家園”“智慧房安”等智慧應用不斷完善，智慧化行政審批等場景應用不斷拓展，民生服務智能、便捷和高效水平不斷提升。

專欄3  “十四五”城鎮住房發展主要指標

三、主要任務

（一）堅持民生優先，完善多元包容的住房保障體系

1．完善多層次住房保障供應。一是持續供應公共租賃住房。重點解決城市中低收入住房困難戶籍家庭需求，加大對公交環衛等基礎公共服務行業中收入困難家庭的保障力度。“十四五”期間，全市籌集公共租賃住房不少于5000套。二是加強保障性租賃住房供應。出臺發展保障性租賃住房規范性文件，科學制定保障準入條件、保障標準及退出管理機制，明確土地、財稅、金融等具體支持政策和實施路徑，引導園區平臺、企業、社會機構等共同建設保障性租賃住房。做好政策銜接，將符合規定的試點項目納入保障性租賃住房規范管理。“十四五”期間，全市計劃籌集保障性租賃住房不少于12.5萬套，供應給符合條件的無房新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體。三是因地制宜發展共有產權房。完善共有產權房制度設計，修訂《南京市保障性住房共有產權管理辦法（試行）》，簡化供應對象類別和購買產權份額，實行封閉運作，解決符合條件的城市中低收入住房困難家庭、新就業大學生和本市戶籍首次置業無房家庭需求。“十四五”期間，全市籌集共有產權房不少于1萬套。四是推進征收安置房按需建設。落實“成片開發”要求，科學選址布局安置房項目。市級重點推進百水、孟北和綠洲三大片區建設。各區推進轄區內征收安置房建設，確保各區安置需求落實到位。“十四五”期間，新開工建設征收安置房1500萬平方米、約16萬套。五是持續完善租賃補貼政策。適度降低租賃補貼準入門檻，探索將符合條件的城市創業人員、城市公共服務領域、特殊艱苦崗位勞動者以及南京重點產業職工等納入租賃補貼發放范圍。支持各區根據轄區保障對象情況和人群特點，制訂租賃補貼定制化方案，提高住房保障資源配置效率。結合租賃市場多維監測分析結果，動態調整租賃補貼標準，增強租賃補貼方式的靈活性和適用性。

2．優化保障性住房建設分配。一是優化保障性住房開發建設管理。繼續施行集中建設與分散建設相結合、“分區建設、屬地管理”的建設模式，按照國土空間規劃新體系，加強供需對接和布局選址研究。進一步拓寬保障性住房籌集渠道，完善“建、購、租”多種渠道相結合籌集方式。進一步深化保障性住房開發建設的市場化改革，提高社會資源參與保障性住房建設積極性，加大稅收減免、流程簡化等政策力度，確保建設企業實現合理利潤，提高保障性住房項目開發建設模式的專業化、多元化。提升保障性住房相關配套，堅持保障性住房項目周邊配套設施“同步規劃、同步建設、同步交付”要求，優先推進城市外圍公共服務、基礎設施相對成熟地區的保障性住房項目。二是完善保障性住房分配制度。進一步優化房源供應節奏和調配機制，提高公共資源使用效率和居民滿意度。更加規范住房保障準入機制，根據居民收入等因素動態調整準入條件，保證分配過程公開透明、分配結果公平公正。完善公共租賃住房退出機制，明確共有產權房封閉持有期限，嚴格開展保障對象審核工作，加強對在保對象收入變化等情況的動態跟蹤，將違規享受保障性住房的家庭成員信息納入個人征信系統進行管理。

3．進一步加大人才安居支持。一是完善人才安居政策體系。遵循人才發展規律，創新保障方式，增加人才住房供應，切實降低人才居住成本，支撐產業創新發展。進一步完善“購、租、補”三位一體人才安居體系，根據高、中、初級人才安居需求，分層次實施安居保障。擴大高層次人才購買商品住房服務面，加大中級人才安居住房供應，持續優化初級人才租賃補貼，促進人才安居向精細化、定制化服務方向發展。制訂落實人才安居保障提速計劃，切實增加人才商品住房供應，針對符合條件海外人才開展“先租后售”試點工作。從豐富供應端、加強需求導向布局布點、提高支付能力等多方面入手，綜合解決好人才租賃住房需求。“十四五”期間，人才受益量達到20萬人。二是加大人才安居住房籌集。繼續推進出讓地塊項目人才安居住房配建工作，占地面積超5萬平方米的商品房項目以及高新區、省級以上開發區、地鐵站點周邊等居住類用地出讓可配建不少于5%的人才住房。在全市可售商品房中定向集中籌集和按20%—30%比例優先供應的方式供應人才商品住房，為頂尖人才供應專門房源。支持國有平臺在地鐵沿線、園區和企事業單位在自有用地范圍內建設租賃住房優先保障人才需求。按照“產城融合、職住平衡”的原則，試點在科技企業、研發機構和各類人才集聚地區單獨選址規劃建設人才安居社區。“十四五”期間，計劃籌集人才安居住房12萬套。

專欄5  “十四五”人才安居住房籌集任務分解表

（二）堅持租購并舉，構建平穩健康的住房市場體系

1．夯實城市主體責任。堅持“房住不炒”，加快建立符合市情的多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度。支持合理自住需求，遏制投資投機性需求，促進住房健康消費。堅持因地制宜、多策并舉，完善人地聯動、房地聯動、政策協同等機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

2．保持商品住房平穩供給。一是確保商品住房用地有效供給。建立以需求為導向的住房用地供應機制，促進市場中長期供需平衡。新增商品住房用地計劃指標向人口凈流入、住房供求矛盾突出的地區傾斜。完善商品住房用地供應方式，擴大商品住房用地招標方式出讓比例。優化完善地價房價聯動機制，科學確定土地出讓價格。二是優化商品住房供應結構方式。“十四五”期間，全市年均新建商品住房上市量保持在8萬套左右。重點供應中低價位普通商品住房，優先保障本市戶籍無房家庭剛性購房需求。加強改善型商品住房供應，響應不斷釋放的改善性居住需求。供應一定規模的高標準、高配置的高檔商品住房，滿足部分市民追求居住高品質需求。發揮好商品住房在滿足居住、改善需求和穩定調節市場中的重要作用。

3．規范發展住房租賃市場。一是多渠道籌集租賃房源。允許企事業單位利用自有土地建設租賃住房。推動利用集體土地建設租賃住房，緩解城市居住用地供需矛盾。允許租賃需求旺盛區域按規定將商辦、廠房改建為租賃住房。出讓國有土地建設租賃住房。鼓勵用工單位利用新改建方式籌集長租房。落實個人出租閑置住房優惠政策，支持個人委托住房租賃企業和房地產經紀機構出租閑置住房，提高房源利用率。“十四五”期間，全市計劃新增市場化租賃住房不少于7萬套。二是培育和發展住房租賃市場主體。加強對專業化、機構化住房租賃企業以及納入監管平臺個人房源的稅收支持。培育專業化、機構化住房租賃企業，發揮國有企業在租賃房源籌集、租金水平調控、經營行為自律等方面的示范引領作用。不斷規范房地產經紀機構租賃居間代理行為。三是加強住房租賃市場管理。完善住房租賃基礎性制度，構建穩定住房租賃關系，維護當事人合法權益。集中新建的租賃房源納入政府監管范圍。建立住房租賃指導價格發布制度和租金監測機制，形成公開透明的租金變動約束機制。完善長租房政策，規范發展長租房市場，促進租購住房在享受公共服務上具有同等權利。嚴格管理租賃金融業務。落實屬地政府管理責任，完善網格化制度，推進租賃服務進社區。

4．加強房地產市場監督管理。一是實施房地產金融審慎管理制度。規范房地產企業資金監測和融資管理，防范化解房地產金融風險。按照市場化、規則化、透明化的房地產企業資金監管和融資規則要求，合理約束高杠桿企業負債行為，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，推動房地產市場長期穩健運行。加強個人住房貸款審慎管理。嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。二是規范房地產市場交易行為。加快在建商品房入市銷售，確保商品房按期按量上市銷售。加強商品房銷售價格指導和預售管理，加大力度打擊捂盤惜售行為，持續優化交易流程。規范存量住房交易市場，加大力度阻擊“炒房客”哄抬房價和虛假房源、虛假銷售等違法違規行為，加強存量住房交易資金監管，加強房地產經紀機構備案管理。三是建設房地產行業信用檔案制度。完善房地產信用體系建設，規范經紀機構經營行為、居間代理行為。建立房地產企業、租賃企業、房地產經紀機構和從業人員信用檔案制度，實現信用信息共享。完善信用等級評價標準和抽查檢查機制，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。四是加強房地產市場監測分析和輿情引導。加強房地產市場供需關系、價格指數等監測和評估分析。正確引導房地產市場輿情導向，引導媒體正確解讀形勢。加強市場信息公開，及時回應社會關注、發布權威信息，合理引導社會預期。嚴格管控網絡媒體炒作渲染房價漲跌、散布虛假信息等行為。

5．支持房地產開發企業轉型升級。一是引導房地產開發由“單一地產”模式向“復合地產”模式轉變，大力發展養老地產、旅游地產、文創地產、教育地產、體育地產、人才公寓等功能性地產。二是引導房地產開發由項目開發向城市綜合運營轉變，鼓勵開發企業從單一快速開發銷售轉向持有租賃住房、商業綜合體、社區中心等物業，制定服務客戶的全生命周期方案。三是鼓勵“房產＋健康”發展模式，加大對滿足老年人日常生活一般需求和特殊需求的養老康復地產項目支持力度，支持在環境良好、舒適宜人地段布局建設養生旅游地產項目，推進傳統地產項目引入社區健康管理服務。四是推進房地產市場資源整合。支持房地產企業、房地產科技企業和相關機構共同建立房地產科技生態圈，進一步賦能行業發展和創新。

（三）共建美麗家園，夯實全面高質量發展宜居體系

1．有序開展居住類地段城市更新。一是編制更新計劃。以保障居住安全、改善居住環境、提升宜居水平為目標，以城市臟亂差片區內質量較差的非成套住房、成片危破老舊住宅為重點，將涉及規劃、土地、權屬或用途等要素調整的項目納入城市更新計劃。二是加強政策支持。加大規劃、土地、資金等政策的創新力度，健全工作制度機制，完善各項配套實施細則。三是有序推進實施。明確安全消險治理、有機更新改造、綜合提升整治的不同目標，統籌綜合利用周邊地塊，科學制定實施方案，有效降低項目實施成本和難度。四是引導多元參與。建立健全土地增值收益共享機制，合理調節原權利人、參與主體利益和公共利益，調動多元主體積極性，營造“共商、共建、共享”新局面。

2．持續推進剩余棚改區改造。綜合運用“留、改、拆”等多種改造方式，分段分步驟推進剩余棚戶區改造。“十四五”期間，全市棚戶區改造面積不少于600萬平方米。科學引導進行保護性、改善性改造，加強配套基礎設施建設，完善居住功能，優化居住品質，著力改善群眾基本居住條件。探索拓展安置形式，多途徑解決居民安置難題。加強棚改項目工程質量安全管理，確保安全優質完成實施改造。

3．大力推進老舊小區改造。一是擴大改造范圍。重點改造2000年前建成的需改造老舊小區，實現“應改盡改”。擴大改造范圍至2005年前建成的基礎設施配套不全、功能缺失、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的部分需改造住宅小區或單棟住宅樓。改造部分建成時間長、建設標準低、基礎設施損壞嚴重的保障房小區。二是編制年度計劃。按程序列入年度城建計劃，由各區政府牽頭組織實施，落實項目實施單位、方案設計及審查、招投標、工程實施和監管等工作，積極穩妥地推進老舊小區改造。建立全市“十四五”期間老舊小區改造項目庫，實行計劃一批、實施一批、儲備一批。對居民群眾、社會資本支持參與程度高的老舊小區，優先納入改造計劃。“十四五”期間，全市改造老舊小區不少于600個。三是明確改造重點。結合國家指導意見要求，修訂《南京市城鎮老舊小區改造技術規范》，明確市級老舊小區改造內容分類清單和標準，優先解決直接影響居住安全、居民生活的突出問題，注重綠色、低碳理念落實，統籌補齊老舊小區設施功能。全面保障基礎類改造內容，重點加強完善類改造內容，因地制宜確定提升類改造內容。四是完善改造模式。鼓勵大片區統籌改造，支持跨小區項目組合改造，支持小區內自我改造。探索有條件的老舊小區通過市場化方式新建、改建、擴建經營性公共服務設施，以產生收益平衡改造支出。五是推廣加裝電梯工作經驗。堅持“業主主導、政府搭臺、專業輔導、市場運作”加裝電梯模式，強化施工現場巡查指導和安全監管責任落實，拓寬資金籌措渠道，完善加裝電梯后期維保機制，落實各區屬地管理責任，實行一梯一策、多策并舉，持續推進既有住宅加裝電梯工作取得更大成效。

專欄6  南京市“十四五”老舊小區改造分區年度計劃表

（單位：個、萬平方米）

4．提升物業管理服務水平。一是推動物業服務高質量發展。通過政策傾斜與重點扶持，實現物業管理區域平衡發展。完善行業高質量發展體制，推廣質價相符的多層次物業服務規范標準體系。研究不同區域、不同服務群體差異化需求，積極探索定制式、全科式物業服務。建立全方位、多層次的物業管理糾紛解決機制，增強物業服務企業參與社區治理、化解管理矛盾的主動性和創造性。深入開展“勞動技能競賽”“五心服務”“最美物業人”等系列行業創建活動，樹立行業標桿，帶動行業健康發展。二是融入基層社區治理。深化黨建引領，充分發揮物業行業黨組織作用，推動實施“黨建＋物業”紅色物業治理模式，建立健全基層黨委領導下的社區、業主組織、物業管理單位“共建共治共享”物業長效管理模式。三是推動發展生活服務業。加快建設智慧家園管理服務平臺，綜合運用5G、互聯網、物聯網、大數據、云計算、區塊鏈和人工智能等手段技術，逐步實現全市物業企業和行業信息化平臺全覆蓋。大力推進居住社區設施設備數字化、智能化改造，推動智慧家園管理服務平臺與各類政務服務平臺、公用事業服務平臺相關資源、信息和流程的協同和共享。拓展物業服務領域，鼓勵物業服務企業為家政服務、電子商務、居家養老、快遞代收等生活服務提供便利，構建線上線下生活服務圈。四是加強業主自治組織引導。加強對業主自治組織人選推薦和審核把關，加強業主委員會或管委會成員法律法規和業務培訓。探索建立業主委員會委員履職負面清單制度、業主委員會換屆審計制度。五是強化物業服務監督管理。充分發揮“智慧家園”系統平臺作用，繼續完善優化住宅專項維修資金使用、物業管理項目招投標、雙隨機檢查等各項管理制度。繼續完善推行物業服務企業及從業人員信用信息管理制度。優化物業服務企業“正向激勵、負面清單”機制，推動形成“優勝劣汰、失信失業”市場環境。

5．打造高品質完整社區。一是發展綠色低碳居住小區。推動有條件的老舊小區改造同步實施建筑節能改造，結合海綿城市、韌性城市建設，積極推廣經濟技術適用、綠色環保的節能節水產品。開展綠色社區創建行動，推動綠色發展理念貫穿社區設計、建設、管理和服務全過程，規劃期末，全市居住小區參與綠色社區創建比例不低于80%。二是完善服務各類人群的社區公共服務。重點關注老人、兒童、殘障人士等弱勢群體以及外來務工人員等城市新群體，健全面向全年齡段、全人群、全要素的教育、醫療、文化、體育、社會保障等公共服務設施。結合南京實際，探索租購住房在享受公共服務上具有同等權利的保障機制。重點提升居家社區養老服務水平，鼓勵物業服務企業、房地產企業和租賃企業通過各種途徑方式參與居家社區養老事業。三是營造全齡友好居住空間。提升適老性居住環境空間。老舊小區開展以宜居為目標的適老化改造，新增住宅適老性達標率達到100%。提升兒童友好居住環境空間，提供兒童及其家庭成員包括文化、教育、健康等多維度的普惠型社區空間，加強社區內兒童危險預防。

6．建設高標準住宅建筑。一是推廣綠色低碳建筑。新建居住小區全面執行綠色建筑標準，實行工程建設項目全生命周期綠色建造。“十四五”期間，新建住宅中綠色建筑占比達到100%。大幅降低能耗、物耗和水耗水平，新建居住建筑提升到75%節能標準。二是發展裝配式建筑。深入推進建筑業供給側結構性改革，推動住宅標準化設計、通用化部品配置與工廠化生產安裝等產業化技術應用。進一步完善裝配式安裝技術和質量保障標準，提高施工精細化水平，解決滲漏、空鼓、開裂等質量通病，加強已竣工裝配式建筑質量安全風險排查。“十四五”期間，城鎮新建住房中裝配式建筑占比達到50%以上。三是推行全裝修成品住房。推進標準化、模塊化、集成化和干法作業的裝配化裝修發展模式。鼓勵新建住房一次性裝修到位或實施菜單式裝修，滿足消費者個性化需求。“十四五”期間，新開工全裝修成品住房占比達到70%以上。四是提升住房品質標準。引導房地產企業不斷提升住房品質和綜合服務水平，不斷提高建筑安全水平和建筑設計能力，引導企業提供智能化、綠色化、多功能化新產品，鼓勵打造具有南京城市文化底蘊的特色產品。

7．加強房屋安全管理。一是健全房屋使用安全管理服務。貫徹落實《南京市房屋使用安全管理條例》及其配套文件規定，應用“智慧房安”信息系統，加強既有房屋“全壽命”周期使用安全管理。二是落實房屋使用安全統一指導和綜合監督管理。完善房屋使用安全檢查制度和安全險情治理機制，統籌開展老舊房屋安全排查工作，優化形成更加完善的危房治理機制。指導農村房屋使用安全檢查工作，推進農村房屋安全隱患整治。開展建筑幕墻安全監督檢查，指導落實建筑幕墻維護檢修管理。三是提升房屋安全鑒定行業監管水平。全面落實房屋安全鑒定單位備案制度，倡導高水平鑒定備案單位積極發揮技術服務作用，加強對房屋安全決策分析的技術支撐，提升房屋安全鑒定事中事后監管效能，推動鑒定行業高質量發展。

（四）統籌資源配置，優化人地房產業協同空間體系

1．落實“一核三極”功能引領。落實城市發展戰略，強化市級指導和統籌，明確近期城市發展重點。全面提升江南主城區、江北新區、紫東地區和南部片區城鎮住房綜合供應能力和居住服務質量。江南主城區堅持以“疏解老城、注重更新”為指引，嚴格控制老城新增城鎮住房，積極挖掘存量空間發展租賃住房，打造便捷舒適生活圈。加強對城市轉型片區的居住功能支持，通過城市更新推動建設生態宜居的新城區，推動新城區住房供給結構不斷優化。江北新區堅持以“高質量建設產城融合的現代化新主城”為指引，積極發揮國家級新區引領示范作用，推動現代產業和城市功能深度融合。通過持續增加各類城鎮住房供應，重點滿足主導產業人群住房需求，整體性提升居住環境品質，吸引人口加快集聚。紫東地區堅持以“創新之城、文旅之城、產業之城、生態之城”為指引，以建設“紫東科創大走廊”為契機，重點面向科技創新人才的住房供給，加快紫東核心區等片區居住空間投放，重點支持地區發展旅游地產、文創地產、體育地產、人才公寓等功能性地產。南部片區堅持“樞紐經濟區”為指引，聚焦高質量新城建設，重點完善各類生活服務功能，加大居住用地投放，加快軌道交通站點周邊各類城鎮住房供應。以職住平衡為導向，支持祿口新城、柘塘新城范圍內通過多種途徑試點發展租賃住房。

2．提升重點片區人口承載能力。進一步落實全市重點地區承載功能，明確重點地區城鎮住房建設導向，推進各類住房協調發展，促進各城鎮單元居住功能優化，展示城市新形象、激發轉型新活力、培育發展新動能。河西片區、江北核心區、紫東核心區和南部新城等城市形象展示片區，主要以供應新建商品住房為主，通過競配建、“商改租”、盤活個人房源等方式不斷擴大市場化租賃住房供應。鐵北—燕子磯片區、馬群片區、新港—新堯片區、板橋片區、“兩橋”片區、高新—大廠片區、百家湖片區等激發轉型片區，加快各片區城市更新和老舊小區改造，結合各片區未來五年實際需求，合理確定改造的范圍和規模，打造配套功能復合、文化活力凸顯的生活社區。祿口－柘塘片區、南京北站樞紐經濟區、龍潭新城、浦口城南中心片區、浦口橋林片區和江寧濱江片區等培育潛力片區，中心地段以發展新建商品住房為主，外圍產業園區及周邊應結合產城融合要求，采用挖掘存量低效用地、新增產業用地配建、集體用地建設、盤活個人房源等方式籌建租賃住房。加強住房供應與高鐵、空港等樞紐經濟區發展的聯動效應，重點提升各片區服務功能品質和相關配套，促進人口向新城集聚發展。

3．明確城鎮住房發展空間布局。遵循職住平衡、交通便利、配套完善原則，劃定住房發展重點空間。提高現代服務業集中地區、工業園區等就業密集地區租賃住房供應，加強全市高新區、省級以上開發區就業人員各類住房供應。結合軌道交通站點、其他公共交通站點以及大型公共服務設施布置住房項目，提升設施利用效率和居民獲得感。落實“一核三極”功能引領，劃定河西南片區、江北核心區片區、紫東核心區片區、南部新城片區等區域。落實重點地區承載能力提升，劃定鐵北—燕子磯片區、馬群片區、棲霞山片區、板橋片區、“兩橋”片區、高新—大廠片區、百家湖片區、祿口—柘塘片區、南京北站片區、龍潭新城片區、浦口城南中心片區、橋林新城片區、濱江新城片區等區域。落實“南北區域門戶”戰略，劃定雄州中心片區、龍袍新城片區、高淳城北片區、高淳經開區片區、高淳高職園片區等區域。“十四五”期間，原則上80%以上城鎮住房投放在重點發展區域內。

4．制定差異化的住房配套策略。按新增集中建設片區、存量建設片區和更新改造片區三種類型制定差異化住房配套策略。新增集中建設片區為“十四五”期間成片開發的主要空間，應充分保證保障性住房配套服務需求，按照“同步規劃、同步建設、同步交付”原則，提供均等化基本公共服務。存量建設片區為“十四五”期間存在一定住房增量且配套服務設施相對成熟的地區，推進片區社區醫療、教育、購物等設施品質不斷升級。更新改造片區為“十四五”期間實施城市更新的主要空間，優先推動公共設施配套缺乏地段實施城市更新，完善老舊住區服務配套，實現綠色低碳更新，促進社區轉型發展。

5．統籌都市圈住房一體化發展。以整合空間資源、優勢互補、互惠共贏為原則，聯合南京都市圈成員城市共同制訂房地產市場調控聯動政策，加快推進都市圈跨界區域率先實現聯動發展。建立都市圈住房公積金異地信息交換和核查機制，推行住房公積金異地轉移接續。積極構建南京與鎮江句容、滁州來安等接邊板塊住房聯動供應機制，根據跨界地區發展需要，協調確定各類住房空間布局、建設規模。共同培育住房租賃市場主體，推動成立跨市租賃住房合作共建企業。統籌土地供應，協同發展房地產市場，引導房地產企業進入跨界地區開展片區改造、旅游開發、園區建設等，大力發展養老地產、產業地產和創意地產。

（五）加強信息聯動，建立住房發展智慧化支撐體系

1．持續完善住房數據體系。一是完善住房統計體系。逐步摸清完整、準確、詳細的住房總量、結構和相關統計信息。統一各相關部門住房統計的概念和口徑，改進住房統計指標體系，增添體現高質量發展新指標，運用大數據等技術手段補充住房統計數據。二是融入全市政務數據標準體系。加強房產數據橫向跨部門、縱向跨層級共享交換。橫向融合統計、建設、規劃資源、公安、市場監管、稅務、財政、金融等部門住房相關公共基礎數據，依托統一平臺標準化處理，減少數據重復采集?？v向建立住房基礎數據共享應用機制，向上承接部、省數據交換，向下提供各區住房數據資源共享調用服務，發揮市級平臺統籌管理作用，提升城市數字化管理能力。三是加強開放共享數據的全生命周期管理。出臺相關管理辦法，建立數據匯聚、儲存和安全保障的管理機制。編制數據資源目錄和開發共享數據資源目錄，確保對住房開發共享數據的及時更新維護，不斷提高數據開放性、安全性和可靠性。

2．構建房產大數據分析評估體系。一是構建涵蓋房地產市場、住房保障、物業管理、房屋安全等各領域的全周期房產大數據監測分析體系。將涉及土地出讓、建設開發、上市交易等階段信息及社會經濟、城市人口、產業政策等全面納入監測。對房地產市場運行狀況、供求趨勢等進行監測分析及預測預警，結合多維度社會經濟發展信息，從宏觀和微觀多角度輔助房地產市場分析，為政府決策提供有效支撐。二是構建房地產市場健康發展評估體系。以房產大數據平臺為基礎，根據行業發展特性從規模、結構、價格、供需、保障、風險和預期等維度構建符合市情的評估評價模型，對南京市房地產市場發展狀況進行科學評估，為長效機制方案及相關規劃的穩妥實施提供輔助支撐。

3．升級智慧房產新服務新應用。一是不斷提升政務服務智慧化水平。按照國家“互聯網＋政務服務”技術體系建設指南，以便民利民服務為目標，對接融合市一體化政務服務平臺和公共基礎數據庫，深化住房領域政務服務信息系統建設和應用，實現網上政務系統整合，進一步完善“前臺綜合受理、后臺分散辦理、結果統一反饋”的服務模式，促進業務協同和資源共享，讓“信息多跑路、群眾少跑腿”，不斷提升網上政務服務能力和群眾滿意度。二是加快推動智慧應用創新發展。重點推進智慧信息各項子系統整合融合，以智慧房產新應用為抓手，以資源共享為前提，統籌推進各項房產智慧化應用項目，健全政務信息化項目清單，實現智慧化建設協同發展。以全市CIM、BIM共享平臺為基礎，全面拓展租賃管理、房屋安全、物業管理等領域的場景應用。加快拓展區塊鏈技術在行業信用、租金監管、物業維修資金使用等方面的應用。

4．提升網絡信息安全管理水平。優化完善網絡基礎架構和服務端架構，形成全市房產系統服務“一張網”和網絡信息安全管理“一張網”。運用密碼技術、云安全等前沿技術，加大對關鍵信息基礎設施保護和終端辦公設備防護，加強風險應急處置能力建設。落實網絡信息安全等級保護制度，重點加強對關鍵業務數據、涉及公民隱私數據和行政相對人敏感信息保護。加強網絡信息安全宣傳和培訓，增強安全防范意識和應對能力，全面提升房產領域網絡信息安全管理水平。

5．加強住房信息化管理體制建設。一是以“智慧房產”為依托統籌全市住房系統信息化資源，構建全市住房系統信息化工作網絡與機制。二是加強信息化和網絡安全教育培訓，提高人員信息化技能及網絡安全意識。三是合理統籌調配信息化資金投入，注重經費使用效益評估，確保信息化資金的集約利用。

四、保障機制與措施

（一）加強組織領導

住房發展工作是一項系統工程，市、區兩級政府和各有關部門應高度重視。積極發揮市促進房地產市場平穩健康發展領導小組重要作用，市房產部門負責規劃落實的統籌協調，建立市房產、發改、建設、規劃資源、公安、民政、財政、人社、市場監管、統計、金融、稅務等部門常態化工作協調機制，加強日常溝通，增強規劃落實的協同性和有效性，提升綜合效應；各區政府及市各有關部門成立相應組織機構，制訂具體實施方案，把各項目標任務分解落實到位。

（二）推進法制建設

加快構建完備的住房制度體系，加強有關政策支撐和各方權益保障。加強房地產調控、基本住房保障、房屋使用安全、物業管理等重點領域制度建設，制定修訂《南京市住宅物業管理條例》《南京市房屋租賃管理辦法》《南京市保障性住房共有產權管理規定》《南京市房屋安全突發事件應急預案》等，進一步健全房屋租賃資金監管、交易網簽備案、共有產權住房管理、房屋使用安全監管、物業服務監管等機制。

（三）增強監管能力

構建以“雙隨機”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管體系。完善房產類行政執法裁量基準，建立健全房產領域“雙隨機”部門聯合執法常態化工作機制，做到互補性監管和融合性監管。創新信用監管理念和方式，制訂并執行房產社會信用監管清單、豁免清單、聯合懲戒清單，全面推進行政管理從“門檻管理”向“信用管理”轉變。

（四）加強規劃實施

加強規劃實施管控機制，強化各類住房項目立項日常審查與管理。堅持政策制定和長期戰略相結合，按照規劃確定的目標和任務，強化政策協同保障。建立規劃引領的計劃管理模式，制訂落實保障性安居工程建設、住房市場管理、物業和房屋管理等工作年度計劃，合理安排各項規劃任務的實施時序，合理配置資源，突出工作重點，分類分項推進。

（五）健全評估機制

建立健全前期研究、中期評估與后期評估相銜接、定量評估與定性評估相配套、政府自我評估與第三方評估相結合的規范完善的規劃評估體系。將考核評估結果作為各區、各部門及領導干部績效考核的重要依據。強化市、區人大、政協對規劃實施行為的監督檢查，健全和完善公共參與制度與社會組織第三方績效評估機制，充分發揮督查部門與社會公眾的督查作用。