廣州市南沙區(qū)人民政府關于印發(fā)《廣州市南沙區(qū)舊村莊更新改造項目
補償安置標準指引（試行）》的通知
各鎮(zhèn)（街），區(qū)政府各部門、各直屬機構：
現(xiàn)將《廣州市南沙區(qū)舊村莊更新改造項目補償安置標準指引（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局反映。
廣州市南沙區(qū)人民政府
2020年4月29日
廣州市南沙區(qū)舊村莊更新改造項目
補償安置標準指引（試行）
為進一步加快推進南沙區(qū)舊村莊更新改造補償安置工作，切實保障村集體與村民合法權益，促進拆遷談判，根據(jù)《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）、《廣州市舊村莊更新實施辦法》（穗府辦〔2015〕56號）、《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）、《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號）、《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)＜廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法＞的通知》（穗建規(guī)字〔2019〕13號，下稱《成本核算辦法》）、《關于印發(fā)〈關于進一步加快南沙區(qū)舊村莊改造工作的指導意見（試行）〉的通知》（穗規(guī)劃資源南規(guī)字〔2019〕1號）等文件規(guī)定，制定本指引。
一、補償安置的依據(jù)
舊村莊更新改造項目拆舊范圍內的建筑物（包括住宅和集體物業(yè)），以實地測繪數(shù)據(jù)作為現(xiàn)狀建筑量的補償依據(jù)。根據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布的基礎數(shù)據(jù)，拆遷實物安置建筑面積、現(xiàn)金補償?shù)妊a償方式在不突破復建總量和改造成本總額的前提下統(tǒng)籌確定。
二、補償安置的對象
補償安置的對象分為被補償人和改造主體。被補償人是指拆舊范圍內土地和房屋的權屬人；改造主體是指村集體經(jīng)濟組織、公開選擇的合作主體；補償安置的對象可由村集體經(jīng)濟組織或村集體經(jīng)濟組織與公開選擇的合作主體結合本村實際予以進一步細化。
三、補償安置的方式
被補償人可選擇復建安置方式和貨幣補償（棄產）方式，或者以兩種補償方式結合進行補償。選擇貨幣補償（棄產）的按照房屋的重置價加區(qū)位補償價確定，或者由改造主體委托第三方機構以市場評估方式確定，不再安排回遷；補償價格應不低于相鄰地段同類型房屋市場評估價，最終價格由改造主體與被補償人協(xié)商確定。
四、住宅房屋的補償
（一）“拆一補一”。符合以下情形的房屋建筑按照1:1比例計算基準回遷安置面積：
1.具有合法產權證明;
2.2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準的三層半以下住宅建基面積80平方米、建筑面積280平方米以內部分；
3.符合歷史報建要求（含辦理村民建房備案等手續(xù)）、2009年12月31日后建成、符合“一戶一宅”相關規(guī)定的村民住宅建基面積80平方米、建筑面積280平方米以內部分；“一戶一宅”的認定按照《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2017〕11號）等有關規(guī)定執(zhí)行。
（二）合理激勵。符合本條第（一）款第1項規(guī)定的房屋建筑所有人在規(guī)定期限內完成簽約并移交房屋的，給予不超過證載面積的30%作為獎勵回遷面積；符合本條第（一）款第2、3項規(guī)定的房屋建筑所有人，在規(guī)定期限內完成簽約并移交房屋的，給予不超過現(xiàn)狀可安置面積的20%作為獎勵回遷面積。獎勵回遷面積由被補償人按1500元/平方米標準出資購買。
基準回遷面積與獎勵回遷面積之和為房屋建筑所有人應回遷安置面積。為解決回遷安置時每戶回遷安置面積與安置戶型實際面積差額，按5-10平方米/棟標準預留安置房面積作為調差面積。
（三）前后一致。符合取得獎勵面積條件的房屋建筑所有人，在規(guī)定期限內完成簽約并移交房屋的，獎勵標準一致；未在規(guī)定期限內完成簽約并移交房屋的，不給予獎勵面積。
（四）成本補償。無合法產權證明、2009年12月31日后建成、不符合“一戶一宅”相關規(guī)定的房屋建筑，不予安置，按不高于1500元/平方米標準補償房屋建設費用。
五、集體物業(yè)的補償
（五）集體物業(yè)可選擇按現(xiàn)有建筑面積復建補償或者以用地范圍計算權益建筑面積的方式進行復建補償，具體按照城市更新政策和項目改造方案相關規(guī)定執(zhí)行。
六、村民自行住改商經(jīng)營損失的處理
（六）原村民房屋改造成商鋪的，對改造期間關停拆遷造成的經(jīng)營損失由被補償人與改造主體協(xié)商確定。
（七）除經(jīng)營損失補償外，可按下列方式之一進行回遷安置：
1.按照住宅房屋的回遷安置辦法進行回遷安置；
2.根據(jù)實際經(jīng)營建筑面積按比例折算復建回遷商鋪面積，折算比例由被補償人和改造主體協(xié)商確定。
七、搬遷費用、臨遷費用及簽約獎勵
（八）搬遷費用。
1.搬家補償費（含搬出、搬進費用）：4000元/戶（現(xiàn)狀戶）；
2.電話、有線電視等遷移費：200元/戶（現(xiàn)狀戶）。
（九）回遷安置建筑面積（不包含權益面積）臨遷費如下：
1.住宅臨遷費≤40元/㎡·月；
2.集體物業(yè)臨遷費≤60元/㎡·月。
（十）核算的權益建筑面積不予以臨遷費。
（十一）不可預見費、拆遷獎勵費用按照《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》有關規(guī)定執(zhí)行。
八、棄產補償
（十二）被補償人放棄應安置回遷面積的，可以選擇棄產，轉為貨幣補償。
（十三）貨幣補償標準按照本指引第三條有關規(guī)定執(zhí)行。
（十四）棄產安置面積歸改造主體所有。
九、回遷安置
（十五）抽簽、搖號選房。按照公開、公平、公正的形式進行回遷房抽簽選房。被補償人根據(jù)公布的回遷房戶型，結合自身安置補償情況進行報名。被補償人應按所選回遷戶型面積最接近應安置回遷面積的原則選取回遷安置房，每種戶型分類進行抽簽確定選房順序。具體的抽簽、搖號程序及操作細則另行確定并公布。
（十六）回遷安置時，被補償人原則上只能選擇小于或等于應得回遷安置總建筑面積的回遷房。若選擇回遷戶型總建筑面積大于應得回遷安置總建筑面積的，被補償人可互相之間自行調劑，或向改造主體購買差額部分。
（十七）被補償人選擇回遷房時，若選擇回遷戶型建筑面積小于回遷安置房的總建筑面積的，差額部分面積可在被補償人之間互相調劑，調劑必須在選房前完成，否則視為放棄；若被補償人選擇棄產的，參照本指引第八條有關規(guī)定執(zhí)行。
十、剩余面積的分配辦法
（十八）扣除符合安置補償標準的安置面積，以及預留戶型調差面積，且在不突破政府批復的村民回遷安置住宅復建總面積前提下，仍有剩余面積的，該部分面積由村集體經(jīng)濟組織進行統(tǒng)籌，優(yōu)先保障符合“一戶一宅”相關規(guī)定但目前無房屋居住的村民，具體分配方案由村集體經(jīng)濟組織制定，按規(guī)定表決后執(zhí)行。
十一、其他規(guī)定
（十九）本指引適用南沙區(qū)舊村莊更新改造項目，村集體經(jīng)濟組織可參照本指引的要求制定拆遷補償安置方案，并在不突破總體改造成本的前提下自行統(tǒng)籌實施。
（二十）本指引自印發(fā)之日起施行，有效期三年。相關法律、政策依據(jù)變化或有效期屆滿前6個月根據(jù)實施情況評估修訂。本指引由廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局負責解釋，原《廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局關于印發(fā)〈南沙區(qū)舊村莊全面改造拆遷補償標準工作指引（試行）〉的通知》（穗規(guī)劃資源南〔2019〕370號）同時廢止。
