各有關單位：
經區政府同意，現將《青浦區推進工業用地產業更新實施辦法（試行）》印發給你們，請按照執行。
上海市青浦區經濟委員會
上海市青浦區發展和改革委員會
上海市青浦區規劃和自然資源局
上海市青浦區國有資產監督管理委員會
2024年11月8日
青浦區推進工業用地產業更新實施辦法（試行）
一、指導思想
根據《上海市推進高端制造業發展的若干措施》《關于推動“工業上樓”打造“智造空間”的若干措施》等文件精神，保障先進制造業發展空間，堅持工業用地的工業屬性，引導和支持工業用地以“二轉二”為方向實施產業更新，著力打造“智造空間”，促進制造業實現高質量發展。
二、基本原則
（一）區域更新與零星盤活統籌推進。發揮區域統籌在工業用地產業更新中的作用，以區域更新為主、兼顧零星盤活，實現區域更新與零星更新協同推進、統籌發展。
（二）平臺主體與地塊業主合作共贏。借助統籌更新平臺的作用，引入具有較強招商運營能力的投資主體，與土地權利人協作推進更新項目的實施，實現主體合作共贏。
（三）市場手段與政府方式組合運用。組合運用政府收儲與各類市場化更新盤活手段，降低更新成本、提高更新效率。
（四）轉型開發與長效管理建管并重。加強工業用地全生命周期管理，實現轉型開發提質與管理運營增效同步。
三、適用對象
適用于青浦區規劃工業園區，包括青浦工業園區，華新工業園區、練塘工業園區、朱家角工業園區、白鶴工業園區、徐涇工業園區的“二轉二”更新項目，具體要求如下：
（一）產業定位
以本市“2+（3+6）+（4+5）”現代化產業體系為引領，聚焦青浦區主導發展的大數字和大健康先進制造業產業，重點發展市區協同聯動青浦區重點特色產業。
（二）投資產出
“二轉二”更新項目需約定工業固定資產投資強度、達產產值強度和稅收強度。其中，固定資產投資強度和達產產值強度均不低于新增工業用地準入標準，達產稅收強度應不低于新增工業用地準入標準的70%。自項目開工之日起計算約定達產年限至多為5年。達產3年后，稅收強度應不低于新增工業用地準入標準。
（三）更新方式
1.重點區域更新。各園區應劃定實施“二轉二”產業更新的重點區域，劃定的重點區域四至邊界清晰，更新地塊面積合計不少于70畝。各園區應編制重點區域產業更新行動計劃方案，聚焦區域的整體統籌和產業的提質增效，根據區域實際情況整體實施或分期實施，報送區產業部門和規劃資源部門備案。支持對重點區域引進優質投資主體實施整體更新，投資主體經區政府認定的園區平臺，應具備以下條件：
（1）母公司為相關行業內具有影響力和知名度的企業，投資主體由母公司獨資或投資控股公司。
（2）母公司或投資主體擁有國內以先進制造業為導向的產業園區運營管理成熟案例。
（3）投資主體應明確重點發展產業細分領域，并能夠證明其擁有相關產業細分領域的招商項目資源。
（4）支持發展“基金+基地”模式，對投資主體擁有或者聯合具有一定影響力的產業基金，優先認定為園區平臺。
2.自主零星更新。以產業項目類自用功能為主，對于嫁接產業項目或轉型為標準廠房的，物業權利人應引進或聯合優質投資主體。
3.鼓勵連片更新。推動先進制造業企業開展相鄰地塊集中連片更新，通過轉讓、作價入股、置換等方式形成統一的更新運營主體，連片更新新增地塊面積不少于20畝。
各類參與更新主體都必須符合經營業績良好、信用度高的要求。鼓勵國有園區和國有企業及其參股或控股混合所有制企業以高水平改革、高質量發展的思路參與重點區域更新和自主零星更新，建設優質標準廠房統籌用于支持先進制造業企業入駐，通過綜合性產業政策扶持優質企業，倒逼降低“二轉二”交易成本。
四、扶持政策
（一）產業結構調整專項資金支持
1.市級產業結構調整專項資金項目配套。劃定實施“二轉二”產業更新的重點區域內地塊面積合計達到300畝及以上的，優先推薦申報市級重點區域產業結構調整項目，對于獲得市級專項補助資金的項目，且納入工業統計范疇，給予屬地單位按照不低于1:1的比例安排配套資金。
2.區級產業結構調整專項資金項目扶持。劃定實施“二轉二”產業更新的重點區域，經申報評審列入區級重點區域調整項目，騰出用地用于發展先進制造業，且納入工業統計范疇的，更新地塊面積合計大于等于70畝且小于150畝的，給予屬地單位按照每畝15萬元進行補助；大于等于150畝且小于300畝的，給予屬地單位按照每畝20萬元進行補助。
3.支持涉及兩塊及以上相鄰宗地進行連片開發。對達到新增工業用地產出準入標準、且納入工業統計范疇的項目，一次性給予原土地使用權人每畝5萬元連片更新獎勵。
（二）土地規劃政策支持
1.提升配套設施比例。用于先進制造業的產業空間不少于建筑總量的70%，可建其他產業用途和生活配套設施的比例不超過地上建筑總量的30%，其中用于生活配套設施的比例不超過地上建筑總量的15%。
2.允許規劃參數調整。重點項目經批準同意后，建筑高度可放寬到50米以上，提升容積率不再補繳土地款。
3.對于實施區域更新、經認定為園區平臺的，允許部分物業轉讓。除生活、獨立宿舍和獨立庫房等生活配套設施和危化品倉庫以外的物業可轉讓比例不超過50%；采取分階段比例釋放的方式，先行釋放30%，經評估達到合同約定產出的60%后，可再釋放20%。采取先租后讓的形式，租賃期2年，達到要求后再允許交易過戶。轉讓對象必須為具有先進制造功能的規上制造業企業，且經過區經委牽頭相關職能部門評審通過。所有轉讓項目應滿足產值、稅收和科技創新準入標準。轉讓方式應采取整棟轉讓，對于特別優質的制造業企業方可整層轉讓。
（三）金融資金政策支持
1.發揮財政資金杠桿作用和基金招商優勢，積極撬動社會資本；鼓勵金融機構以組織銀團、推出產業更新專項金融服務方案等方式給予資金支持；鼓勵產業引導基金聯合銀行機構，以“股權投資+信用貸款”投貸聯動方式，進一步提升信貸支持力度。
2.對于以“二轉二”為更新主要方向的項目，用于更新項目生產廠房建設的貸款，給予貸款實際發生利息30%的貼息補助，連續補貼三年，貼息不超過15萬元/畝。
（四）土地資源轉讓支持
優先支持通過產權轉讓方式實施工業用地轉型更新。對經認定的優質更新項目，由項目所在屬地單位給予綜合性產業資金政策扶持。對于股權轉讓、股權合作、節余分割轉讓等方式實施更新的，按照相關法律法規實行。
五、保障措施
（一）加強組織領導。成立青浦區工業用地產業更新工作專班，由區經委主要領導擔任專班組長，區經委、區發展改革委、區建設管理委、區國資委、區財政局、區綠化市容局、區生態環境局、區規劃資源局、區住房保障房屋管理局、區市場監管局、區統計局等職能部門分管領導作為專班成員，建立工作專班例會制度，定期分析推動工業用地產業更新工作。青浦工業園區和各工業園區所在鎮應建立相應工作專班。
（二）加強產業用地評估。由區規劃資源局會同區經委、區國資委等部門開展產業用地綜合績效評估，形成A（鼓勵支持）、B（保留提升）、C類（觀察整改）、D類（整治退出）4類分類績效評估結果，多策并舉地推進低效產業用地分類處置。
（三）完善土地合同事項。對于實施產業更新的工業用地，應重新簽訂或補充簽訂合同。在簽訂補充合同時，完善合同約定事項并嚴格實施全生命周期管理。城市更新項目通過收儲、收回再供應方式實施的，按照相關規定確定土地使用期限；城市更新項目通過其他方式實施的，可以根據土地利用情況和相關政策要求，在相應用途的法定最高出讓年限范圍內重新設定土地使用期限。
（四）加強涉地轉讓配套服務。推動建立工業用地股權轉讓、產權轉讓、有償使用合同等區級部門信息互通共享機制，由規劃資源、產業、市場監管、產權交易、統計等部門對工業用地轉讓實施配套服務，監管和服務兩手抓。通過存量監管和環節把控，促進“二手”工業用地地價回歸合理區間。
（五）加強產業用地分類處置。貫徹落實《上海市低效產業用地再開發政策工具箱》，加快盤活低效產業用地；實施《關于加強工業用地廠庫房管理的實施辦法（試行）》，規范工業用地及廠房變更轉讓和出租，促進工業用地高效利用。
六、附則
1.本實施辦法各條款由區經委、區發展改革委、區規劃資源局、區國資委等部門會商解釋。
2.如上級部門有最新規定，按照最新規定執行。
3.本實施辦法自2025年1月1日起施行，有效期至2026年12月31日止。
