各縣區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

    為進一步推進城市更新工作，實現城市布局優(yōu)化、人居環(huán)境改善、產業(yè)升級增效、文化記憶延續(xù)，促進城市能級和競爭力的持續(xù)提升，根據有關政策，結合我市實際，制定如下實施意見。

    一、指導思想

    以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，按照黨中央、國務院關于推進城市更新工作的決策部署，以人民對美好生活的向往為藍圖，以發(fā)展更有活力的城市經濟、創(chuàng)造更加包容的社會體系、打造更可持續(xù)的城市環(huán)境為目標，推進城市功能結構調整、區(qū)域治理和諧、生態(tài)環(huán)境修復，實現“美麗淮安”的建設愿景。

    二、基本原則

    （一）以人為本，利民惠民。充分尊重居民的知情權、參與權和監(jiān)督權，著力解決群眾最關心、最現實的問題，實現“住有所居”向“住有宜居”轉變，讓老居民過上新生活。

    （二）規(guī)劃引領，品質為先。以國土空間規(guī)劃為引領，以體現系統(tǒng)性、宜居性、包容性為總體要求，突出城市風貌和諧統(tǒng)一、城市個性文化充分彰顯，科學編制城市更新規(guī)劃，優(yōu)化布局、完善功能，讓老城區(qū)呈現新品質。

    （三）政府引導，市場運作。采取自上而下供給導向，自下而上需求導向，供需雙向對接融合的方式推進城市更新工作。在廣泛征求更新片區(qū)群眾意愿基礎上，強化政府在編制規(guī)劃計劃、提供公共服務、配置產權資源、落實政策措施等方面的引導作用。積極鼓勵多元主體參與，著力激發(fā)市場主體投資活力，讓城市更新實現可持續(xù)性發(fā)展。

    （四）社區(qū)治理，持續(xù)長效。強化城市更新工作的長效管理，充分發(fā)揮基層黨組織作用，探索城市物業(yè)運營路徑，完善社區(qū)治理體系。構建“有事好商量、有事會商量”的多方共治機制，鞏固城市更新成果。

    三、更新重點和類型

    （一）更新重點。重點更新建成年代較久、房屋質量較差、功能不完善、配套設施不健全、產業(yè)布局不合理、整體風貌差的老舊住區(qū)（城中村）、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)。

    （二）更新類型。分保護傳承、優(yōu)化改造和建新提升等三類，更新單元可以單獨或者綜合實施三類更新。

    1．保護傳承類。在符合保護要求的前提下，對建筑進行維護修繕、綜合整治和功能優(yōu)化，完善基礎設施和公共服務設施，但不改變建筑整體風貌、主體結構和重要飾面材料，原則上不再擴建、改建。

    2．優(yōu)化改造類。維持現狀建設格局基本不變，采取改建擴建、修繕翻新、功能置換，以及完善基礎設施和公共服務設施措施，促進建筑活化利用和人居環(huán)境改善提升。

    3．建新提升類。拆除全部或者大部分原有建筑，并按照新的規(guī)劃重新建設。

    四、實施路徑

    （一）編制更新規(guī)劃。各縣（區(qū)）建立城市更新信息化基礎數據庫，按照“試點一批、儲備一批、謀劃一批”的原則，建立更新改造項目儲備庫。依據國土空間規(guī)劃，總體城市設計等，市自然資源和規(guī)劃局組織編制城市更新專項規(guī)劃，明確城市更新的目標體系，統(tǒng)籌考慮經濟、社會、環(huán)境三大目標，合理確定更新單元配置要素。市住房和城鄉(xiāng)建設局組織編制更新項目實施規(guī)劃和年度計劃。

    （二）明確更新主體。城市更新項目原則上按照“市級統(tǒng)籌、縣（區(qū)）負責”實施，鼓勵社會投資人、國有企業(yè)參與城市更新。對涉及跨區(qū)域、市級重大工程的城市更新項目，可由市級國有企業(yè)或國有企業(yè)與社會投資人組成的更新聯合體會同各區(qū)共同實施。

    （三）確定更新單元。各縣（區(qū)）根據城市更新專項規(guī)劃，在市自然資源和規(guī)劃局指導下，結合片區(qū)功能優(yōu)化、主導業(yè)態(tài)方向、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、城市環(huán)境改善、基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內容，綜合群眾意愿、區(qū)域現狀、社會穩(wěn)定風險、資金平衡等方面因素，組織編制城市更新單元詳細規(guī)劃，報市（縣）國土空間規(guī)劃委員會審批。

    （四）審核更新方案。實施主體負責編制城市更新單元實施方案，經屬地政府審核后，報市中心城市建設暨城市更新工作指揮部辦公室備案；凡涉及跨區(qū)域、市級重大工程的城市更新項目實施方案，由屬地政府報市中心城市建設暨城市更新工作指揮部審核；涉及控制性詳細規(guī)劃調整的，按照有關規(guī)定執(zhí)行。

    （五）探索試點先行。在啟動城市更新專項規(guī)劃的同時，各縣（區(qū)）遴選一個或多個相鄰的更新單元作為試點項目，采取“一案一策”、“一事一議”方式推進項目實施，通過探索創(chuàng)新、系統(tǒng)磨合、總結集成，為城市更新提供可借鑒、可復制的經驗。

    （六）組織項目驗收。實施主體按照相關法律法規(guī)，辦理項目基本建設手續(xù)并組織建設；各縣（區(qū)）政府會同行業(yè)主管部門，督促實施主體完成相關設施移交、運營管理等工作，履行協議約定。

    五、相關政策

    （一）規(guī)劃管控。城市更新規(guī)劃要因地制宜、科學合理劃定更新單元。毗鄰的城市河道、濱河綠地可納入更新單元統(tǒng)一規(guī)劃更新和指標平衡。更新單元內更新強度按城市更新專項規(guī)劃總體管控和綜合平衡。在控規(guī)范圍內，為保障公共利益目的實現，可適度提高容積率。鼓勵地上地下立體開發(fā)建設，科學利用城市地下空間資源。因改造利用公共空間新建、改建各類設施出現影響日照間距、占用綠地空間等情況的，在廣泛征求居民意見基礎上采取“一事一議”予以解決。原有建筑間距不符合技術規(guī)范的，改造方案不得減少原有建筑間距。

    （二）用途調整。在符合區(qū)域發(fā)展導向和相關規(guī)劃用地要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓勵公共服務設施合理、復合、集約設置。城市更新專項規(guī)劃可設定兼容性用地及確定一定數量的彈性用地，經過批準的城市更新單元規(guī)劃可作為主管部門上報政府變更用途的依據。

    （三）土地供應。城市更新項目涉及的安置房用地納入保障性安居工程用地，優(yōu)先安排年度土地利用計劃。城市更新項目符合協議出讓規(guī)定的，可按照協議出讓方式供地；不符合協議出讓規(guī)定的，征收實施部門按照實施方案開展征收安置補償、土地整理等工作，形成“凈地”后，可采取帶建設方案招拍掛等方式供地。

    （四）補償安置。城市更新涉及安置的，實行產權調換和貨幣補償相結合，安置房統(tǒng)一規(guī)劃建設，由被征收人自愿選擇。對于選擇產權調換的被征收房屋，進行市場化評估、補償，給付被征收人用于購置安置房。購房款須在安置房銷售前支付至被征收人個人賬戶，專項用于購買安置房。安置房銷售價格不高于周邊商品房平均價格，對經濟困難、無力購買安置房的被征收人，納入住房保障體系統(tǒng)籌解決。

    （五）資金籌集。縣（區(qū)）財政安排專項資金，市級財政安排獎補資金，積極爭取中央、省級財政專項補助資金。鼓勵各縣（區(qū)）通過發(fā)行政府債券籌措更新改造資金，引導社會投資人、國有企業(yè)、專業(yè)經營單位出資參與城市更新。積極爭取金融機構創(chuàng)新金融產品和服務，依法合規(guī)對實施城市更新的企業(yè)和項目提供信貸支持。允許業(yè)主提取住房公積金，用于專有部分門窗節(jié)能改造、既有住宅加裝電梯等。鼓勵業(yè)主通過直接出資、使用維修資金、讓渡小區(qū)公共空間和公共收益等方式參與老舊小區(qū)改造。鼓勵供電、通信、有線電視、供水、供氣、供熱等專業(yè)運營單位積極爭取上級補助資金，加大自身投入，參與城市更新工作。

    （六）稅費減免。符合規(guī)定的城市更新項目，享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關減免政策。同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔城市更新工作的，經屬地政府確認，屬于政府收回房產、土地行為的，按相關稅收政策辦理。

    （七）行政審批。將城市更新項目涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設等審批手續(xù)納入“綠色通道”，優(yōu)化審批流程，簡化報批手續(xù)。不涉及土地權屬變化和用地性質變更的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。健全相關各方聯合驗收機制。

    （八）資產登記。城市更新中涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過協議搬遷、房屋征收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式依法辦理不動產登記；不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過市場租賃方式取得原建筑使用權；既不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動，也不需要取得原建筑使用權的，經充分征求原建筑權利人意見后依法實施。

    六、組織保障

    （一）加強組織領導。市政府成立中心城市建設暨城市更新工作指揮部，市長任指揮長、市相關領導任副指揮長，市各相關職能部門、各縣（區(qū)）政府及相關國資企業(yè)、專營單位為成員單位，負責制定城市更新重大政策、協調重大問題、審核城市更新規(guī)劃和重點更新單元實施方案等。指揮部下設辦公室，負責政策起草、標準制訂、計劃上報、服務協調、督促考核等事項。各縣（區(qū)）要加強對城市更新工作的組織領導。

    （二）強化政策支持。各職能部門要按照各自職能，創(chuàng)新城市更新理念，圍繞規(guī)劃、土地、建設、財政、住房公積金、行政審批、金融、不動產登記等方面，制定出臺一批行之有效的配套政策、技術標準，形成完整的城市更新政策體系。

    （三）堅持長效管理。鼓勵國有企業(yè)或街道、社區(qū)成立物業(yè)服務實體，為城市更新單元中無市場化物業(yè)服務的小區(qū)提供公益性基本物業(yè)服務。探索社區(qū)物業(yè)新路徑，形成示范效應。縣（區(qū)）政府對暫難實施市場化物業(yè)服務的小區(qū)，在一定期限內給予獎補。

    （四）全面督導評估。市、縣（區(qū)）將城市更新工作列入重要議事日程，城市更新工作指揮部辦公室要定期對城市更新項目進展情況進行檢查通報，及時對政策制度、矛盾問題、實施成效等進行分析評估，適時優(yōu)化調整城市更新方式和政策機制。

    （五）注重輿論引導。各地各部門要充分運用各類媒體資源，多角度、全方位宣傳和展示城市更新的重要意義、典型案例、治理成果，準確解讀相關政策措施，及時回應社會關切的重要事項，營造全社會共建共享的良好氛圍。